top klein1

Aansprakelijkheid van de makelaar

Vaak zijn bij de verkoop van een huis één of meerderde makelaars betrokken. De verkoper kan een makelaar inschakelen (de ‘verkopend makelaar’), maar ook de koper kan een makelaar (de ‘aankopend makelaar’) inschakelen.

Indien na het koopproces een geschil ontstaat over een feitelijk of juridisch gebrek aan het verkochte, kan men zich afvragen of de betrokken makelaar(s) (mede)aansprakelijk is/zijn voor de ontstane situatie,

Onderstaand wordt hier op hoofdlijnen op ingegaan.

Wie is de makelaar?

Al enige jaren is de titel van ‘makelaar’ niet meer beschermd. Dit betekent dat het iedereen vrij staat zich ‘makelaar’ te noemen. De naam makelaar biedt daarom geen garantie meer wat betreft de vakbekwaamheid.

Waar in de tekst op deze website de term ‘makelaar’ wordt gebruikt, wordt bedoeld de tussenpersoon die beroepsmatig bemiddeling verleent bij onroerend-goed transacties.

Standaardvoorwaarden.

De meeste makelaars zijn aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen (NVM). Een klein aantal makelaars is aangesloten bij de Landelijke Makelaarsvereniging (LMV) of bij de Vereniging Bemiddeling Onroerend goed (VBO).
De bij deze verenigingen aangesloten makelaars hanteren bij hun bemiddelingsopdrachten standaardvoorwaarden die in samenwerking met de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis zijn opgesteld. In dergelijke voorwaarden wordt veel geregeld over de rechtspositie tussen de makelaar en zijn opdrachtgever.
Bij geschillen met makelaars is het dus van belang de overeengekomen contractsvoorwaarden, waaronder de standaardvoorwaarden te bekijken. Daarnaast is het van belang de wet en de rechtspraak te kennen. Daarover onderstaand meer.

Aansprakelijkheid tegenover de opdrachtgever

Een koper of verkoper die een makelaar inschakelt, is een opdrachtgever. De makelaar is de opdrachtnemer.
De makelaar dient zich tegenover de opdrachtgever als ‘goed’ opdrachtnemer te gedragen, ofwel hij dient de hem gegeven opdracht goed uit te voeren. Vraag daarbij is natuurlijk wat onder ‘goed uitvoeren’ wordt verstaan. In de rechtspraak wordt er van uit gegaan dat van goede uitvoering van de opdracht sprake is indien de makelaar de zorg van een ‘redelijk bekwaam’ en ‘redelijk handelend’ vakgenoot betracht. Het werk van de makelaar wordt dus langs de maatstaf van zijn vakbroeders gelegd.

Indien de makelaar niet bekwaam en redelijk handelt, dan schiet hij tekort in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst en is hij in beginsel aansprakelijk voor de schade die zijn opdrachtgever daardoor lijdt.

Enkele voorbeelden:

De koper van een huis die bijgestaan is door een aankopend makelaar ontdekt na levering dat het huis asbesthoudend zeil bevat. De verkoper was niet bijgestaan door een makelaar en was er niet bekend mee dat het zeil asbest bevatte.
De aankopend makelaar had er op bedacht moeten zijn dat het zeil asbest bevatte of zou kunnen bevatten. Hij had de koper hiervoor moeten waarschuwen. Omdat hij dit heeft nagelaten, heeft de koper goede kans zijn schade op zijn makelaar te verhalen.

De verkoper van een huis wordt bijgestaan door een verkopend makelaar. Na de verkoop blijkt dat de bodem onder het huis verontreinigd is. De koper ontbindt om die reden de koopovereenkomst, waardoor verkoper schade lijdt. Deze schade is mogelijk verhaalbaar op de verkopend makelaar indien de verkoper geen kennis had van de verontreiniging en de aankopend makelaar dat vanwege zijn kennis van het gebied waarin het huis is gelegen wel had moeten hebben.

Aansprakelijkheid tegenover derden

Het is ook mogelijk dat een ander dan de opdrachtgever schade lijdt als gevolg van een fout van de makelaar. Denk bijvoorbeeld aan de koper die schade lijdt als gevolg van een onjuiste informatie verstrekt door de verkopende makelaar.
Omdat er in dergelijke gevallen geen sprake is van een contractuele relatie tussen de schadelijder en de makelaar, kan deze ‘derde’ de aansprakelijkheid niet baseren op het niet goed nakomen van de (bemiddelings)overeenkomst, maar kan de schadeclaim slechts gebaseerd worden op ‘onrechtmatige daad’.

Van een onrechtmatige daad van een makelaar jegens een derde is sprake indien de makelaar tegenover de derde niet de zorgvuldigheid heeft betracht die hij als ‘redelijk bekwaam’ en ‘redelijk handelend’ makelaar in acht had moeten nemen.

Twee voorbeelden:

De koper van een huis had bij de bezichtiging de verkopend makelaar gevraagd of het onroerend goed met een erfdienstbaarheid, bijvoorbeeld het recht van overpad, was bezwaard. De verkopende makelaar zei dat dit niet het geval was, omdat dit niet bleek uit de notariële akte of openbare registers. Na levering bleek er toch een recht van overpad te bestaan, waardoor koper schade leed. De koper kon via de rechter met succes zijn schade op de verkopend makelaar verhalen, omdat de makelaar had moeten weten dat niet alle erfdienstbaarheden blijken uit notariële aktes of openbare registers.

Een ander voorbeeld betreft de oppervlakte van de te verkopen woning. De NVM heeft sinds 2010 een meetinstructie uitgevaardigd die inhoudt dat iedere makelaar volgens dezelfde norm (NEN 2580) moet meten. Doet de makelaar dat niet en geeft hij koper een ander oppervlakte door dan is de makelaar aansprakelijk voor de gevolgen.

Uit genoemd voorbeelden blijkt dat de makelaar ook ten opzichte van derden zorgvuldig te werk moet gaan en in het algemeen dient in te staan voor de juistheid van de door hem gedane mededelingen.

Overigens kan het voorkomen dat de koper zowel de verkoper als zijn makelaar ieder afzonderlijk voor de gehele schade aansprakelijk kan stellen.
In het zojuist aangehaalde voorbeeld ter zake van de erfdienstbaarheid is niet alleen de verkopend makelaar aansprakelijk, maar ook de verkoper in het geval hij van de erfdienstbaarheid op de hoogte was, maar besloot dit niet mede te delen aan koper.

Hoewel is sommige gevallen zowel de verkoper als de verkopend makelaar voor het geheel aansprakelijk zijn, kan de koper uiteraard zijn schade maar één maal vergoed krijgen. Betaalt bijvoorbeeld de makelaar, of diens verzekeraar alle schade, dan is de verkoper bevrijd van zijn schuld tegenover de koper.

Tuchtrecht en aansprakelijkheid

De makelaarsverenigingen NVM, VBO en LMV hebben ieder hun eigen verenigingstuchtrecht. Een belangrijk doel van dit tuchtrecht is het waarborgen van een behoorlijk niveau van beroepsuitoefening door de aangesloten makelaars.
Het tuchtrecht bevat om die reden gedragsregels die de makelaars in acht dienen te nemen tegenover hun opdrachtgevers.
Door middel van interne tuchtrechtspraak wordt handhaving van deze gedragsregels nagestreefd.
Tegenwoordig kan in veel gevallen een opdrachtgever zijn geschil met een makelaar ook voorleggen bij de Geschillencommissie Makelaardij van de Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken in Den Haag. Een procedure bij de geschillencommissie is minder kostbaar en vaak minder tijdrovend dan procedures bij de rechter. Als opdrachtgever is het daarom raadzaam eerst in de (standaard)voorwaarden behorende bij de opdrachtovereenkomst na te gaan of de Geschillencommissie bevoegd is voor het geschil dat zich voordoet.

Let op: In het geval de makelaar in strijd heeft gehandeld met de tuchtrechtelijke normen van zijn vereniging, betekent dit niet altijd dat als de zaak aan de rechter wordt voorgelegd ook de rechter zal concluderen dat de makelaar ‘onzorgvuldig’ heeft gehandeld ten opzichte van zijn opdrachtgever of een derde en daarmee aansprakelijk is. De burgerlijke rechter is niet gebonden aan de tuchtrechtelijke normen en uitspraken, maar zal deze in de praktijk vaak wel als relevante factor meewegen.

Aansprakelijkheid voorkomen of beperken

Makelaars die aansprakelijkheid willen voorkomen doen er uiteraard op de eerste plaats verstandig aan zo goed en zo zorgvuldig mogelijk hun diensten te verlenen. Omdat echter een vergissing snel is gemaakt, is het raadzaam voor de makelaar een aansprakelijkheidsbeperking in de bemiddelingsopdracht op te nemen en een beroepsaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. De beperking van de aansprakelijkheid dient overigens wel redelijk te zijn, bijvoorbeeld beperkt tot het maximum van de uitkering op grond van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering.

aanspr makelaarAansprakelijkheid kan de makelaar verder voorkomen door zijn bewijspositie te versterken door zoveel mogelijk schriftelijk vast te leggen. Indien bijvoorbeeld de aankopend makelaar zijn opdrachtgever mondeling waarschuwt dat het huis mogelijk op verontreinigde grond staat, kan hij dat het beste schriftelijk bevestigen. Indien hij dat nalaat, loopt hij kans dat hij bij een geschil niet kan bewijzen dat hij koper gewaarschuwd heeft aangaande het risico van bodemverontreiniging.

Zoals u boven kunt lezen zijn in geval van gebreken veel juridische regels van belang. Het is zaak deze goed toe te passen. Onze professionals kunnen u daarbij helpen. Wij helpen zowel kopers als verkopers. Ook makelaars kunnen wij bijstaan ter zake van schadeclaims. Bel ons daarom direct op 020 - 6890 863 of mail.