Wie is aansprakelijk voor verborgen gebreken?
Het kopen van een huis is een belangrijke gebeurtenis, waarbij grote financiële belangen spelen.
Meestal gaat de koop en levering goed. Maar niet altijd. Er kan sprake zijn van verborgen gebreken, bijvoorbeeld asbest, bodemvervuiling, lekkage, boktor, rotte vloerbalken en houtzwam.
Belangrijke vragen zijn dan:
- moet de verkoper het gebrek herstellen of een schadevergoeding betalen?
- moet koper de koopsom betalen? Of kan hij – als al betaald is – zijn geld terugeisen?
Kortom, vragen over aansprakelijkheid verborgen gebreken
In het algemeen mag de koper verwachten dat het geleverde voldoet aan de door hem gestelde redelijke verwachtingen. Zo mag de koper in het algemeen van een te kopen huis verwachten dat het dak niet lekt en dat de tuingrond niet ernstig vervuild is.
Echter zal de verkoper in het algemeen niet aansprakelijk zijn voor een gebrek dat de koper had kunnen zien. Immers met een zichtbaar gebrek zal al rekening zijn gehouden bij het bepalen van de (lagere) koopprijs. Discussies over aansprakelijkheid bij gebreken betreffen daarom vooral de aansprakelijkheid voor ‘verborgen’ gebreken.
Aansprakelijk verborgen gebreken
In hoofdlijnen is er aan de zijde van de verkoper sprake van aansprakelijkheid voor verborgen gebreken indien:
- het gebrek verborgen was;
- het gebrek het ‘normaal gebruik’ verhindert of het bijzondere gebruik verhindert indien partijen een bijzonder gebruik voor ogen hadden;
- koper niet hoefde te twijfelen over de afwezigheid van het gebrek.
Toelichting:
Ad 1: gebreken die koper heeft geconstateerd voor de koop of had kúnnen constateren zijn geen ‘verborgen’ gebreken.
Ad 2: het zal duidelijk zijn dat een huis een lekvrij dak moet hebben om er normaal in te kunnen wonen., maar een dak met een lage isolatiewaarde verhindert niet een normaal gebruik.
Ad 3: indien de koper van een huis lekkagesporen op de muren ziet, moet hij betwijfelen of het dak wel lekvrij is. Net zoals de koper van een tweedehands auto moet betwijfelen of de motor nog goed is indien er olie onder de auto ligt.
Bij de definitieve beantwoording van de vraag over aansprakelijkheid voor verborgen gebreken spelen nog zaken mee als: had koper een onderzoeksplicht of verkoper een mededelingsplicht?, heeft verkoper garanties gegeven?, is vanwege de ‘ouderdom’ van het huis de verkoper nog wel aansprakelijk?, is de zaak verjaard?, is er sprake van een ouderdomclausule?
Ook valt in sommige gevallen de makelaar aansprakelijk te stellen voor de schade in verband met verborgen gebreken. Vraag hierover ons advies.
Voor een nadere toelichting op deze kwesties verwijzen wij u graag naar onze andere webpagina’s, bijvoorbeeld over termijnen van aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken.
Veel gestelde vragen en antwoorden over verboregn gebreken huis
1. Wat is een verborgen gebrek?
Een verborgen gebrek is een gebrek dat bij de aankoop van een huis niet zichtbaar was en het normale gebruik ervan in de weg staat. De verkoper had het gebrek moeten kennen of had op de hoogte moeten zijn van de aanwezigheid, maar heeft dit verzwegen.
2. Wie is er aansprakelijk voor een verborgen gebrek?
In de basis is de verkoper aansprakelijk als hij op de hoogte was van het gebrek en dit heeft verzwegen. Ook kan de verkoper aansprakelijk zijn als het gebrek het normale gebruik van de woning verhindert, zelfs als hij er geen weet van had.
3. Wat is mijn onderzoeksplicht als koper?
Als koper ben je verplicht om de woning zorgvuldig te inspecteren op zichtbare en eventuele kenbare gebreken. Dit betekent dat je de verkoper vragen moet stellen en, vooral bij een oudere woning, een bouwkundige keuring moet laten uitvoeren.
4. Wat is de mededelingsplicht van de verkoper?
De verkoper is verplicht alle bekende gebreken aan de koper te melden. Deze mededelingsplicht weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper. Als de verkoper een bekend gebrek verzwijgt, kan hij aansprakelijk worden gesteld.
5. Hoe meld ik een verborgen gebrek en binnen welke termijn?
Je moet een verborgen gebrek zo snel mogelijk na ontdekking schriftelijk (aangetekend) melden bij de verkoper. Hoewel er geen harde termijn is, wordt een melding binnen twee maanden sowieso na ontdekking als redelijk beschouwd.
6. Kan ik de koopovereenkomst ontbinden?
Dit is een uiterste middel en kan alleen als het gebrek zo ernstig is dat de woning ongeschikt is voor normaal gebruik en herstel onmogelijk is. In de meeste gevallen zal er sprake zijn van herstel van de gebreken of een schadevergoeding.
7. Wat moet ik doen als de verkoper niet meewerkt?
Als de verkoper weigert mee te werken, moet je hem schriftelijk in gebreke stellen. Hierin geef je een laatste redelijke termijn om alsnog tot een oplossing te komen. Als dat niet gebeurt, kun je verdere juridische stappen ondernemen.
8. Wat als er een 'ouderdomsclausule' in het koopcontract staat?
Een ouderdomsclausule beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken die passen bij de leeftijd van de woning. Echter, als de verkoper op de hoogte was van een gebrek en dit heeft verzwegen, kan de clausule toch buiten werking worden gesteld.
Rechthulp nodig bij verborgen gebreken? Onze ervaren specialisten staan voor u klaar
Indien u hulp nodig heeft bij het vorderen van nakoming, schadevergoeding, of terugbetaling, kunt u ons bellen of mailen. Onze gespecialiseerde advocaten en juristen hebben ruim 25 jaar ervaring met verborgen gebreken kwesties..
Als koper kunt u ook onze voorbeeldbrief gebruiken voor het aansprakelijk stellen van de verkoper.
Uiteraard helpen wij ook verkopers van huizen die zich willen verweren tegen juridische claims of vragen hebben over wie is aansprakelijk bij verborgen gebreken.