top klein1

Aansprakelijkheid verborgen gebreken

Het kopen van een huis is een belangrijke gebeurtenis, waarbij grote financiële belangen spelen.

Meestal gaat de koop en levering goed. Maar niet altijd. Er kan sprake zijn van verborgen gebreken, bijvoorbeeld asbest, bodemvervuiling, lekkage, boktor, rotte vloerbalken en houtzwam.

Belangrijke vragen zijn dan:

  • moet de verkoper het gebrek herstellen of een schadevergoeding betalen?
  • moet koper de koopsom betalen? Of kan hij – als al betaald is – zijn geld terugeisen?

Kortom, vragen over aansprakelijkheid verborgen gebreken

In het algemeen mag de koper verwachten dat het geleverde voldoet aan de door hem gestelde redelijke verwachtingen. Zo mag de koper in het algemeen van een te kopen huis verwachten dat het dak niet lekt en dat de tuingrond niet ernstig vervuild is.

Echter zal de verkoper in het algemeen niet aansprakelijk zijn voor een gebrek dat de koper had kunnen zien. Immers met een zichtbaar gebrek zal al rekening zijn gehouden bij het bepalen van de (lagere) koopprijs. Discussies over aansprakelijkheid bij gebreken betreffen daarom vooral de aansprakelijkheid voor ‘verborgen’ gebreken.

Aansprakelijkheid verborgen gebreken.

In hoofdlijnen is er aan de zijde van de verkoper sprake van aansprakelijkheid verborgen gebreken indien:

  1. het gebrek verborgen was;
  2. het gebrek het ‘normaal gebruik’ verhindert of het bijzondere gebruik verhindert indien partijen een bijzonder gebruik voor ogen hadden;
  3. koper niet hoefde te twijfelen over de afwezigheid van het gebrek.

Toelichting:

Ad 1: gebreken die koper heeft geconstateerd voor de koop of had kúnnen constateren zijn geen ‘verborgen’ gebreken.

Ad 2: het zal duidelijk zijn dat een huis een lekvrij dak moet hebben om er normaal in te kunnen wonen., maar een dak met een lage isolatiewaarde verhindert niet een normaal gebruik.

Ad 3: indien de koper van een huis lekkagesporen op de muren ziet, moet hij betwijfelen of het dak wel lekvrij is. Net zoals de koper van een tweedehands auto moet betwijfelen of de motor nog goed is indien er olie onder de auto ligt.

Bij de definitieve beantwoording van de vraag over aansprakelijkheid voor verborgen gebreken spelen nog zaken mee als: had koper een onderzoeksplicht of verkoper een mededelingsplicht?, heeft verkoper garanties gegeven?, is vanwege de ‘ouderdom’ van het huis de verkoper nog wel aansprakelijk?, is de zaak verjaard?, is er sprake van een ouderdomclausule?

Ook valt in sommige gevallen de makelaar aansprakelijk te stellen voor de schade in verband met verborgen gebreken.

Voor een nadere toelichting op deze kwesties verwijzen wij u graag naar onze andere webpagina’s.

Indien u hulp nodig heeft bij het vorderen van nakoming, schadevergoeding, of terugbetaling, kunt u ons bellen of mailen.
Als koper kunt u ook onze voorbeeldbrief gebruiken voor het aansprakelijk stellen van de verkoper.

Uiteraard helpen wij ook verkopers van huizen die zich willen verweren tegen juridische claims inzake aansprakelijkheid verborgen gebreken