top klein1

is verkoper aansprakelijk voor kleinere oppervlakte huis?

 

Is verkoper aansprakelijk voor kleinere oppervlakte?

Een koper koopt een huis of een stuk grond. Wat als dan blijkt dat het huis of de grond kleiner is dan in de advertentie is vermeld? Heeft koper recht op schadevergoeding of ontbinding van de koopovereenkomst?

De praktijk

Meestal gaat het in de praktijk als volgt. De koper ziet een advertentie voor een huis of stuk grond en toont belangstelling. In de advertentie of verkoopbrochure wordt veelal de oppervlakte van de woning of het stuk grond vermeld.

Vervolgens bezichtigt de koper één of meerdere malen het huis of het stuk grond. Als koper voldoende interesse heeft, sluiten partijen een koopcontract af met daarin opgenomen standaardbepalingen, zoals: 

  • het gekochte is geschikt voor 'normaal gebruik';
  • het gekochte wordt geleverd in de staat waarin het zich bevindt;
  • koper en verkoper kunnen geen rechten ontlenen aan over- en ondermaat.

Na levering

Na levering van het gekochte vindt de koper de woning toch wat krap of de grond te klein voor zijn bouwplannen. Het blijkt dat de oppervlakte kleiner is dan vermeld in de advertentie of verkoopbrochure. De koper voelt zich bekocht. Maar kan hij juridisch een succesvolle claim bij verkoper indienen?

Is er sprake van wanprestatie of dwaling?

Kan de koper succesvol stellen dat er sprake is van tekort schieten (wanprestatie) van verkoper omdat hij minder heeft gekregen dan hij mocht verwachten? Kan hij mogelijk stellen dat hij door de advertentie of verkoopbrochure op het verkeerde been is gezet en er sprake is van dwaling? 

Wat zegt de wet?
In de wet staat ( zie artikel 7: 17 lid  6 ) dat, bij aankoop van een onroerende zaak dat de vermelding van de oppervlakte wordt vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden. Ofwel in beginsel komt een afwijkende maat voor risico van de koper. Van dat beginsel kan in sommige gevallen worden afgeweken, bijvoorbeeld als partijen uitdrukkelijk hebben afgesproken in de koopovereenkomst dat de zaak een bepaalde maat dient te hebben.

Een claim van de koper is ook niet op voorhand kansloos als hij kan aantonen dat verkoper met opzet of grove schuld een te grote maat heeft laten vermelden in de advertentie of verkoopbrochure. In een dergelijk geval van aantoonbaar te kwader trouw handelen, kan verkoper mogelijk geen beroep doen op genoemd wetsartikel en/of voorwaarden in de koopovereenkomst die aansprakelijkheid uitsluiten.

Conclusie: een afwijkende maatvoering is volgens de wet geen reden om de koopovereenkomst te ontbinden of om schadevergoeding te claimen. Dat is slechts anders als het belang van een juiste maatvoering voor de koper van beslissende betekenis is en dat als zodanig tussen partijen is afgesproken. Bij aantoonbaar te' kwader trouw' handelen van verkoper zijn er mogelijk toch juridische kansen voor koper.

Makelaar aansprakelijk?

De koper die geconfronteerd wordt met een kleinere afmeting dan vermeld in de advertentie of verkoopbrochure, zou er ook voor kunnen kiezen de makelaar die de advertentie of brochure opstelde aan te spreken. De makelaar kán aansprakelijk zijn als hij de oppervlakte onjuist heeft gemeten óf hij klakkeloos ( zonder bijv. na te meten ) gegevens van de verkoper in de advertentie of brochure heeft opgenomen.