Is verkoper huis aansprakelijk voor kleinere oppervlakte?
Is verkoper aansprakelijk voor een te kleine oppervlakte?
Een koper koopt een huis of een stuk grond. Wat als dan blijkt dat het huis of de grond kleiner is dan in de advertentie is vermeld? Heeft koper recht op schadevergoeding of ontbinding van de koopovereenkomst?
De praktijk
Meestal gaat het in de praktijk als volgt. De koper ziet een advertentie voor een huis of stuk grond en toont belangstelling. In de advertentie of verkoopbrochure wordt veelal de oppervlakte van de woning of het stuk grond vermeld.
Vervolgens bezichtigt de koper één of meerdere malen het huis of het stuk grond. Als koper voldoende interesse heeft, sluiten partijen een koopcontract af met daarin opgenomen standaardbepalingen, zoals:
- het gekochte is geschikt voor 'normaal gebruik';
- het gekochte wordt geleverd in de staat waarin het zich bevindt;
- koper en verkoper kunnen geen rechten ontlenen aan over- en ondermaat.
Na levering blijkt te kleine maat of oppervlakte
Na levering van het gekochte vindt de koper de woning toch wat krap of de grond te klein voor zijn bouwplannen. Het blijkt dat de oppervlakte of maat kleiner is dan vermeld in de advertentie of verkoopbrochure. De koper voelt zich bekocht. Maar kan hij juridisch een succesvolle claim bij verkoper indienen?
Is er sprake van wanprestatie of dwaling bij te kleine oppervlakte?
Kan de koper succesvol stellen dat er sprake is van tekort schieten (wanprestatie) van verkoper omdat hij minder heeft gekregen dan hij mocht verwachten? Kan hij mogelijk stellen dat hij door de advertentie of verkoopbrochure op het verkeerde been is gezet en er sprake is van dwaling?
Wat zegt de wet over afwijkende maat?
In de wet staat ( zie artikel 7: 17 lid 6 ) dat, bij aankoop van een onroerende zaak dat de vermelding van de oppervlakte wordt vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden. Ofwel in beginsel komt een afwijkende maat voor risico van de koper. Van dat beginsel kan in sommige gevallen worden afgeweken, bijvoorbeeld als partijen uitdrukkelijk hebben afgesproken in de koopovereenkomst dat de zaak een bepaalde maat dient te hebben.
Een claim van de koper is ook niet op voorhand kansloos als hij kan aantonen dat verkoper met opzet of grove schuld een te grote maat heeft laten vermelden in de advertentie of verkoopbrochure. In een dergelijk geval van aantoonbaar te kwader trouw handelen, kan verkoper mogelijk geen beroep doen op genoemd wetsartikel en/of voorwaarden in de koopovereenkomst die aansprakelijkheid uitsluiten.
Conclusie: een afwijkende maatvoering is volgens de wet geen reden om de koopovereenkomst te ontbinden of om schadevergoeding te claimen. Dat is slechts anders als het belang van een juiste maatvoering voor de koper van beslissende betekenis is en dat als zodanig tussen partijen is afgesproken. Bij aantoonbaar te' kwader trouw' handelen van verkoper zijn er mogelijk toch juridische kansen voor koper.
Makelaar aansprakelijk voor te kleine oppervlakte?
De koper die geconfronteerd wordt met een kleinere afmeting dan vermeld in de advertentie of verkoopbrochure, zou er ook voor kunnen kiezen de makelaar die de advertentie of brochure opstelde aan te spreken. De makelaar kán aansprakelijk zijn als hij de oppervlakte onjuist heeft gemeten óf hij klakkeloos ( zonder bijv. na te meten ) gegevens van de verkoper in de advertentie of brochure heeft opgenomen.
Hulp nodig bij afwijkende afmeting en/of verborgen gebreken?
Onze advocaten en juristen zijn al meer dan 25 jaar gespecialiseerd in verborgen gebreken zaken, waaronder rond te kleine oppervlakte en onjuist verstrekte informatie. Voorkom kostbare missers! Bel ( 020 6890 863 ) of mail ons.