top klein1

Bodemverontreiniging, wie is aansprakelijk?

 

Het komt regelmatig voor dat verkochte grond verontreinigd blijkt te zijn met bijvoorbeeld, asbest, olie, huisafval, PAKS of bouwafval.
Een koper van een huis of grond zal er stevig van ‘balen’ als de grond verontreinigd blijkt te zijn.
Het wonen op een verontreinigde bodem is niet gezond, terwijl bovendien grote financiële schade dreigt als de Overheid een saneringsplicht oplegt, of als de koper op zijn beurt het onroerend goed wilt verkopen.

Wie is aansprakelijk voor bodemverontreiniging?

In Nederland geldt het principe ‘de vervuiler betaalt’. Dat betekent dat degene die die de bodem heeft verontreinigd de kosten moet dragen voor het schoon maken (saneren) van de grond. Probleem is echter vaak dat de bodemvervuiling in het (verre) verleden heeft plaatsgevonden en de veroorzaker failliet of overleden is, of simpelweg niet meer is te achterhalen.

bodemverontreiniging

Wat is in de koopovereenkomst afgesproken?

De koper en verkoper van onroerend goed zijn in grote mate vrij om elke afspraak met elkaar te maken over de (eventueel) vervuilde bodem. Zo kan worden afgesproken voor wiens risico het komt als de verkochte grond verontreinigd blijkt te zijn. Partijen hebben aldus een verregaande contractsvrijheid.

In het geval na levering van de grond blijkt dat de bodem is verontreinigd is het daarom in de eerste plaats van belang om na te gaan wat hierover in de koopovereenkomst, en eventueel in de leveringsakte, is afgesproken tussen koper en verkoper.

Normaal gebruik

Een afspraak die vaak in de koopovereenkomst is opgenomen komt er op neer dat verkoper niet aansprakelijk is voor gebreken aan het verkochte, tenzij het gebrek het normaal gebruik van het gekochte verhindert.
Vraag is dan of de verontreiniging het normaal gebruik verhindert. Het antwoord op die vraag hangt af van diverse omstandigheden. Zo zal het normaal gebruik eerder verhinderd zijn naarmate de verontreiniging ernstiger is. Ook de gebruiksbestemming kan een rol spelen. Verontreinigde grond kan mogelijk wel ‘normaal worden gebruikt’ als bouwlocatie voor loodsen, terwijl dezelfde grond  vanwege gezondheidsrisico’s niet normaal kan worden gebruikt voor bewoning en tuinbouw.

Onderzoek en mededeling over bodemvervuiling

Voorkomen van problemen is beter dan procederen! Een koper van onroerend goed doet er daarom verstandig aan de aan te kopen grond door een expert te laten beoordelen op verontreiniging vóórdat hij de koop sluit. Dat is vooral van belang als hij al twijfels heeft over de toestand van de bodem en de mogelijke verontreiniging. In dat soort gevallen zal de rechter namelijk kunnen concluderen dat koper zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt en de schade voor zijn eigen rekening moet nemen.
Daarentegen heeft de verkoper van een onroerende zaak een mededelingsplicht. Als verkoper op de hoogte is van verontreiniging van de grond dient hij koper daarvan in kennis te stellen. Doet hij dat niet dan schendt hij zijn mededelingsplicht en is hij in de meeste gevallen aansprakelijk, zelfs al zou in de koopovereenkomst zijn opgenomen dat hij niet aansprakelijk is.

Grote belangen, vraag rechtshulp

De belangen bij bodemverontreiniging zijn vaak groot. De kosten van sanering bedragen al snel vele tienduizenden Euro’s. Stel u daarom vóór het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte van de toestand van de grond of maak daarover goede contractuele afspraken. In het geval dat niet is gebeurd, of er zich toch een geschil voordoet, raadpleeg dan onze gespecialiseerde advocaten en juristen. Bel 020 – 6 890 863 of mail. Wij helpen zowel kopers als verkopers.