Is geluidsoverlast een verborgen gebrek?

De koper van een huis ontdekt na levering van de woning dat er sprake is van (ernstige ) geluidsoverlast of andere hinder. Kan de koper de verkoper van zijn huis daarvoor aansprakelijk stellen? Heeft de koper recht op vermindering van de koopsom of schadevergoeding? Kan de koper mogelijk de koop nog geheel terug draaien? 

Overlast in velerlei gedaanten

Geluidshinder of andere overlast kan veel oorzaken hebben.

Denk bijvoorbeeld aan:

• luidruchtige buren;
• overlast gevende hangjongeren;
•  lawaai, geur of trilling van een naastgelegen bedrijf;
• verkeerslawaai;
• huisdieren (stank, geluid, uitwerpselen);
• trillingen;
• een naast gelegen studentenhuis of crèche;
• krakende dakplaten

Een koper die voor het sluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte was van de overlast, zal zich afvragen of hij verkoper aansprakelijk kan stellen. Hieronder leest u in grote lijnen wat mogelijk is.

Ernst van de geluidshinder of andere overlast

In het algemeen zal een koper enige geluidshinder moeten dulden. Nederland is immers een klein land waar (vrijwel) altijd sprake zal zijn van het geluid van buren, verkeer en andere zaken.
Veel rechters stellen als voorwaarde voor aansprakelijkheid van de verkoper dat er sprake dient te zijn van naar objectieve maatstaven structureel en ernstig hinderlijke overlast.
De term objectief impliceert dat ook anderen, en niet alleen de koper, de overlast als ernstig opvatten, en/of dat er objectieve regels ( bijvoorbeeld geluidsnormen uit het Bouwbesluit, of een Activiteitenbesluit ) worden geschonden.
De term structureel geeft aan dat incidentele geluidshinder of andere overlast niet voldoende zal zijn voor een succesvolle claim tegen verkoper. Er zal sprake moeten zijn van een voortdurende, of regelmatig terugkerende, overlast.
De term ernstig hinderlijk geeft aan dat er niet elke hinder van het woongenot voldoende is. Het woongenot zal ernstig moeten worden geschaad voor een kansrijke claim.

Je wist toch waar je ging wonen?

Veel verkopers die door de koper aangesproken worden op overlast van de buren of verkeerslawaai verdedigen zich met de stelling dat de koper toch wist of kon weten waar hij ging wonen en aldus de overlast heeft aanvaard. Regelmatig is een dergelijke verweer succesvol. Zo heeft het Gerechtshof Amsterdam de verkoper van een woning gelegen naast een kinderdagverblijf in het gelijk gesteld en ook de verkoper van een woning naast een studentenhuis.
Maar let op: de koper van een huis kan niet altijd op voorhand op de hoogte zijn met hinderlijke situaties, zodat lang niet altijd het verweer ‘u wist wat u kocht’ opgaat. Dat is vooral het geval als verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden.

Mededelingsplicht over geluidsoverlast

Regelmatig komt het voor dat verkopers die op de hoogte zijn van overlast daar niets over melden aan de (potentiële) koper van de woning. In dergelijke gevallen waarbij de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden kan verkoper aansprakelijk zijn voor de overlast, zelfs als de koper verzuimd heeft voldoende onderzoek te doen naar de situatie alvorens tot koop over te gaan. In dergelijke gevallen kan de verkoper ook aansprakelijk zijn voor minder ernstige hinder.

Terugdraaien koop of aanpassing koopsom bij geluidsstoring

In het geval er sprake is van een kansrijke claim tegen de verkoper, kan koper er voor kiezen de koopovereenkomst te vernietigen of te ontbinden op grond van dwaling of wanprestatie. Koper kan echter ook vorderen dat hij schadeloos wordt gesteld of dat de koopsom achteraf wordt aangepast (verlaagd) rekening houdende met de overlast gevende situatie.

Vraag rechtshulp

Situaties rond geluidsoverlast en andere hinder zijn juridisch niet eenvoudig. Uit de rechtspraak blijkt dat de uitkomst van een procedure lastig te voorspellen valt. U vergroot uw kansen als u de professionele rechtshulp inschakelt van onze juristen en advocaten. Wij hebben meer dan 20 jaar ervaring met dit soort verborgen gebreken kwesties. Bel daarom 020 – 6890 863 of mail.