top klein1

illegale dakkapel, verborgen gebrek?


Illegale dakkapel, is verkoper aansprakelijk?

U koopt een huis. Na levering blijkt dat de dakkapel ( of een andere aanbouw of bijgebouw) gebouwd is zonder de benodigde vergunning. Wat te doen? Is verkoper aansprakelijk. Is sprake van een verborgen gebrek? Kan de dakkapel alsnog worden gelegaliseerd? Kan de gemeente afbraak vorderen? Kortom, veel vragen die wij hieronder behandelen. Heeft u zelf vragen over een illegaal bouwwerk zoals een dakkapel of een serre en/of andere verborgen gebreken, raadpleeg dan onze specialisten.

Vergunningplichtig?

Voor een dakkapel aan de voorkant van een huis is een bouwvergunning vereist. Ook voor andere bij- en aanbouw kan een vergunningplicht gelden.
Op basis van artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is het verboden te bouwen zonder of in afwijking van een verleende omgevingsvergunning. Een dergelijk bouwwerk is illegaal.
Als een dakkapel zonder vergunning is aangebracht, of niet voldoet aan de vergunningsvoorwaarden, kan de gemeente handhavend optreden en afbraak van de dakkapel eisen.

Indien een illegaal bouwwerk reeds lange tijd staat, kan de gemeente dan nog handhavend optreden en eisen dat het bouwwerk wordt afgebroken?

Het is niet exact aan te geven na hoeveel tijd de gemeente niet meer handhavend op kan treden, maar juridisch gezien is er geen sprake van 'verjaring'. Illegaal gebouwde bouwwerken blijven dus in principe illegaal, ook na lange tijd.
Wel dient de gemeente als zij handhavend wil optreden de belangen van alle partijen mee te wegen. De lijn in de rechtspraak is echter dat vrijwel altijd meer gewicht toegekend wordt aan het handhavingsbelang van de gemeente . Slechts zelden zal de rechter beslissen dat er sprake is van dusdanige bijzondere omstandigheden dat de onrechtmatige toestand moet worden gedoogd.
De eigenaar van het betreffende huis kan wel proberen de dakkapel alsnog gelegaliseerd te krijgen door alsnog een vergunning aan te vragen. De huiseigenaar zal daar echter niet altijd in slagen, met name als het bouwwerk niet voldoet aan de vergunningsvoorwaarden.

Is verkoper aansprakelijk op grond van verborgen gebreken?

Als het bouwwerk niet kan worden gelegaliseerd en de gemeente afbraak eist, heeft de huiseigenaar een groot probleem. Hij wordt dan niet alleen geconfronteerd met de sloop en herstelkosten, maar meestal ook met een waardedaling van zijn huis    ( bijvoorbeeld als gevolg van minder woonoppervlak en minder lichtinval). De vraag is dan kan de koper deze schade verhalen op de verkoper van het huis?
Uit de rechtspraak ( o.a. Hoge Raad ECLI:NL:HR:2005:AR5383 inzake Fabels/Meenderink) blijkt dat een koper van een woning er vanuit mag gaan dat de bouw van de woning of een verbouwing aan de woning is geschied volgens de geldende bouwvoorschriften. Verkoper is ‘in beginsel’ daarom aansprakelijk bij (ver)bouw in strijd met de bouwvoorschriften of zonder vergunning. Dat is ook het geval als de woning normaal worden gebruikt en ook al is de woning niet onveilig. Maar let op: specifieke afspraken in de koopovereenkomst kunnen afwijken van dit beginsel.

Rechtshulp bij verborgen gebreken?

Heeft u te maken met een dakkapel, serre, of andere aanbouw zonder vergunning?, neem dan contact op met onze specialisten. Bel 020 6890 863 of mail.

 illegale dakkapel

Verborgen-gebreken.net?

  • Specialist in verborgen gebreken ervaren advocaten en juristen
  • Resultaat gedreven snelle actie
  • Scherpe tarieven voor kopers en verkopers in heel Nederland
  • Privacyverklaring

Feiten

  • Meer dan 20 jaar ervaring
  • Klantwaardering: 9,2
  • Meer dan 3500 zaken behandeld

Contactinformatie

020 6890 863

Stel uw vraag