Verborgen gebreken in koopwoning na 1 jaar

Verborgen Gebreken bij het kopen van een huis in Nederland: Wat zijn je Rechten?

Het kopen van een huis is een spannende gebeurtenis. Maar wat als je na de overdracht ontdekt dat er sprake is van verborgen gebreken? In dit artikel bespreken we wat verborgen gebreken precies zijn, wat de rechten van een koper zijn, en hoe je kunt handelen als de gebreken pas na een jaar aan het licht komen.

Wat zijn verborgen gebreken?

Verborgen gebreken zijn mankementen aan een woning die bij de koop niet zichtbaar waren en die de verkoper niet aan de koper heeft gemeld. Denk bijvoorbeeld aan een lekkend dak, schimmel achter een muur of funderingsproblemen. Deze gebreken kunnen leiden tot onverwachte hoge kosten voor de koper.

Rechten van de koper bij verborgen gebreken

Volgens het Nederlandse recht geldt dat de verkoper verplicht is om de koper te informeren over alle gebreken die hij of zij kent en waarvan hij of zij weet dat deze relevant zijn voor de koper. Als de verkoper deze informatie achterhoudt, kan dit worden beschouwd als een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst.

De wettelijke garantie

In Nederland biedt de wet een bescherming aan de koper: de woning moet voldoen aan wat de koper op basis van de koopovereenkomst mag verwachten. Dit wordt ook wel de conformiteitseis genoemd. Als de woning hier niet aan voldoet vanwege verborgen gebreken, kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen.

Wat te doen als je na een jaar verborgen gebreken ontdekt?

Het is niet ongebruikelijk dat verborgen gebreken pas na langere tijd, zoals een jaar of langer, aan het licht komen. Hier zijn de stappen die je kunt ondernemen:

Controleer de koopovereenkomst. Bekijk wat er in de koopovereenkomst is vastgelegd over de staat van de woning. In sommige gevallen kan er een uitsluiting van aansprakelijkheid zijn opgenomen, bijvoorbeeld via een ouderdomsclausule.

Aansprakelijkheid van de verkoper

De verkoper is in beginsel aansprakelijk als:

• Het gebrek het normaal gebruik van de woning verhindert en al bestond op het moment van overdracht.
• Het gebrek niet zichtbaar was en niet had kunnen worden ontdekt door de koper bij een normale inspectie.

Let op: De koper moet kunnen aantonen dat het gebrek al bestond ten tijde van de levering en dat het een ernstig gebrek betreft.

Is verkoper huis na 1 jaar nog aansprakelijk voor verborgen gebreken?

Het is lang niet altijd mogelijk binnen 1 jaar verborgen gebreken aan een gekochte woning te constateren. De gebreken zijn immers 'verborgen'.  Dat neemt niet weg dat de verkoper ook na 1 jaar nog aansprakelijk kan zijn, bijvoorbeeld als koper het gebrek pas na 2 of 3 jaar ontdelkt. Als het ernstige gebreken zijn is verkoper waarschijnlijk nog aansprakelijk. Dat is eventueel niet  het geval als koper het gebrek eerder had moeten en kunnen ontdekken en als er een ouderdomsclausule van toepassing is. Vraag hierover altijd advies aan onze jusristen en advocaten. 

Wat te doen bij het constateren van een ernstig gebrek?

Neem contact op met de verkoper. Informeer de verkoper schriftelijk over het gebrek en vraag om een oplossing. Dit kan bijvoorbeeld een reparatie, een schadevergoeding of een gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst zijn.

Schakel zo nodig een expert in. Het kan nuttig zijn om een bouwkundig expert in te schakelen om het gebrek vast te leggen en de oorzaak ervan te onderzoeken. Dit rapport kan dienen als bewijsmateriaal.

Wat als verkoper niet bereid is de gebreken op te lossen of de kosten te vergoeden?

Termijnen en verjaring

Het recht om de verkoper aan te spreken wegens verborgen gebreken is niet onbeperkt. Volgens de wet moet je binnen een redelijke termijn nadat je het gebrek hebt ontdekt, de verkoper hiervan op de hoogte stellen. Daarnaast geldt er een wettelijke verjaringstermijn van 2 jaar na het moment van ontdekking van het gebrek.

Hoe kun je verborgen gebreken voorkomen en oplossen?

Hoewel je verborgen gebreken niet altijd kunt voorkomen, zijn er stappen die je kunt ondernemen om het risico te minimaliseren:

Laat een bouwkundig rapport opstellen voordat je de koopakte tekent.

Vraag expliciet naar de staat van de woning tijdens bezichtigingen en onderhandelingsgesprekken.

Schakel ons kantoor in voor rechtsbijstand bij conflicten.

Conclusie en rechtshulp

Verborgen gebreken kunnen een grote bron van stress en kosten zijn voor kopers van een woning. Als je na een jaar verborgen gebreken ontdekt, kun je de verkoper nog steeds aansprakelijk stellen, mits je kunt bewijzen dat het gebrek al bestond bij de koop. Neem de juiste stappen om je rechten te beschermen en schakel indien nodig juridische hulp in. Door vooraf goede voorbereidingen te treffen, kun je veel problemen voorkomen.

Heb jij te maken met verborgen gebreken bij de koop of verkoop van een huis?, bel of mail dan onze ervaren juristen en advocaten. Bel 020 6890 863 of mail ons.