Is ontbreken isolatie een verborgen gebrek bij koop woning?

Mede omdat de energieprijzen sterk gestegen zijn, zijn er steeds meer verborgen gebreken geschillen die gaan over een gebrek aan isolatie van de gekochte woning. Hoe zit dat juridisch? Wanneer heeft de koper recht op na-isolatie of een financiële vergoeding bij het ontbreken van isolatie en wanneer niet? Hieronder enige richtlijnen en voorbeelden uit de rechtspraak.

Wet, contract en rechtspraak zijn van belang

Er kunnen verschillende wettelijke en contractuele regelingen relevant zijn bij het bepalen van de aansprakelijkheid van een verkoper voor te weinig isolatie bij de verkoop van een woning.

Mededelingsplicht: Volgens het recht heeft de verkoper een mededelingsplicht. Dit betekent dat de verkoper verplicht is om bepaalde informatie over de woning te verstrekken aan de potentiële koper. Als de verkoper op de hoogte was van isolatiegebreken in de woning, maar deze informatie heeft achtergehouden, kan de verkoper aansprakelijk worden gesteld voor het verzuim om deze informatie te verstrekken. Verkoper kan ook aansprakelijk zijn als hij, of zijn makelaar, onjuiste informatie aan koper heeft verstrekt over de ( mate van ) isolatie ( zie verderop in dit artikel ).

Non-conformiteit: De verkoper is ook aansprakelijk voor gebreken die de woning ongeschikt maken voor normaal gebruik. Dit betekent dat als de isolatie zo slecht is dat het de bewoning ernstig belemmert of de energiekosten onredelijk hoog zijn, de koper de verkoper in theorie kan aanspreken voor non-conformiteit.
Uit de rechtspraak blijkt echter dat het uiterst zelden het geval is dat de woning niet normaal kan worden gebruikt vanwege het gebrek aan isolatie. Maar let op: van non-conformiteit kan ook sprake zijn als verkoper in de vragenlijst behorende bij de koopovereenkomst heeft gesteld dat de woning goed of geheel is voorzien van isolatie, terwijl dat in werkelijkheid niet het geval is ( zie voorbeeld hieronder ).

Garantiebepalingen: Soms worden in koopovereenkomsten garantiebepalingen opgenomen. Als er in de koopovereenkomst een garantie is gegeven over de kwaliteit van de isolatie, kan de verkoper aansprakelijk worden gesteld als deze garantie niet wordt nagekomen.
Het is belangrijk op te merken dat de aansprakelijkheid van de verkoper afhangt van de omstandigheden van het geval. Laat die omstandigheden beoordelen door onze gespecialiseerde advocaten en juristen.

Praktijkgevallen over ontbreken isolatie uit de rechtspraak

Hieronder lees je enkele voorbeelden over hoe in het recente verleden is geoordeeld door rechters over het ontbreken van isolatie van een gekochte woning.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden: Verkoper heeft voorafgaande aan de koopovereenkomst medegedeeld dat in 1999 dakisolatie is aangebracht. Volgens de rechter mocht de koper uit deze mededeling – mede gezien het jaartal van isolatie en de ouderdom van de woning - niet afleiden dat de dakisolatie volledig was. Koper vangt dus bot.

Kantonrechter Tilburg: Ook de rechter in Tilburg was van mening dat een mededeling van verkoper in de vragenlijst dat het dak is geïsoleerd niet opgevat kan worden als een garantie, omdat er in dat specifieke geval voor koper voldoende aanleiding was te twijfelen of dat daadwerkelijk het geval was.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden: in deze zaak oordeelde het Hof dat de door verkoper ingevulde vragenlijst weliswaar geen garantie is, maar niet zonder betekenis is. Zo mochten de kopers gezien de vragenlijst verwachten dat de vloeren en gevels voldoende geïsoleerd waren. Verkoper is daarom tekortgeschoten en aansprakelijk.

Conclusie en tips aangaande isolatie en gebrek daaraan

Als koper is het verstandig om een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren voordat je een woning koopt, zodat eventuele gebreken zoals isolatieproblemen, aan het licht komen voordat je tot aankoop overgaat. Je kan eventueel ook verkoper bepaalde garanties vragen ten aanzien van de isolatie.
Als verkoper is het verstandig de isolatie van een woning niet beter voor te stellen dan het is. Het is dus van belang de vragenlijst goed en nauwkeurig in te vullen, zodat je voorkomt dat je aansprakelijk bent.

Rechtshulp bij geschillen over isolatie bij koop van een woning

Voor koper en verkoper geldt: als er na de verkoop verborgen gebreken worden ontdekt, is het verstandig om juridisch advies in te winnen om te bepalen of de verkoper aansprakelijk is.
Onze gespecialiseerde advocaten en juristen hebben veel ervaring met verborgen gebreken zaken en kunnen je uitstekend helpen. Bel 020 6890 863 of mail ons.