Is slechte fundering een verborgen gebrek?
Het kopen van een huis is een belangrijke en meestal kostbare gebeurtenis. Helaas blijkt na levering nogal eens dat de woning verborgen gebreken heeft, soms zelfs ernstige gebreken zoals funderingsproblemen. Omdat gebreken aan de fundering erg kostbaar zijn, zal al gauw de vraag zijn: is verkoper aansprakelijk voor de slechte fundering of verzakking van het huis?
Algemene regels voor aansprakelijkheid gebreken huis of woning
Een verkoper is in het algemeen aansprakelijk voor ernstige gebreken die het normaal gebruik van de woning verhinderen. Wat onder ‘normaal gebruik’ wordt verstaan kun u lezen op onze webpagina: wat is normaal gebruik?
Een verkoper kan eventueel ook aansprakelijk zijn voor minder ernstige gebreken, namelijk in het geval de verkoper op de hoogte was van het gebrek, maar daarover gezwegen heeft tegen koper. Verkoper heeft dan zijn mededelingsplicht geschonden.
Uitzonderingen op de algemene regel voor aansprakelijkheid verkoper
Verkoper is niet altijd aansprakelijk voor gebreken die het normale gebruik van de woning verhinderen. Dat is namelijk het geval als:
- het koopcontract een ouderdomsclausule bevat en verkoper het gebrek niet heeft verzwegen;
- het koopcontract een niet- zelfbewoningsclausule bevat en verkoper niet op de hoogte was van het gebrek;
- koper voorafgaande aan de koop het gebrek zelf had kunnen constateren ( onderzoeksplicht ).
Hoe zit het met de fundering?
Een probleem met de fundering van een huis is over het algemeen te beschouwen als een ernstig gebrek dat het normaal gebruik van de woning verhindert.
Ter illustratie verwijzen wij naar een uitspraak van de Rechtbank Dordrecht. De rechtbank stelt het volgende:
De fundering is een wezenlijk onderdeel van een woning, hetgeen betekent dat gebreken aan de fundering een wezenlijk gebrek kunnen opleveren in de zin van artikel 7:17 BW. Daarbij gaat het niet enkel om gebreken die het woongenot onmiddellijk in de weg staan, maar ook om gebreken die op (afzienbare) termijn moeten worden verholpen, om ook in de toekomst het woongenot te kunnen behouden.
De rechtbank nuanceert overigens haar uitspraak door te stellen dat afhankelijk van de leeftijd van de woning, de bouwkundige staat en de koopsom het antwoord op de vraag of verkoper aansprakelijk is anders kan liggen.
Ten aanzien van een ‘geringe’ verzakking heeft het Gerechtshof Amsterdam in een uitspraak bepaald dat verkoper niet aansprakelijk is als koper het niet normaal kunnen gebruiken niet kan aantonen
Samengevat kan verkoper aansprakelijk zijn voor funderingsproblemen die zich nu of in de nabije toekomst voordoen. Dat kan anders zijn in geval van een geringe verzakking of als het een woning betreft waarbij de verwachtingen van koper gezien de leeftijd, prijs en staat van de woning niet te hoog zouden moeten zijn.
Vraag rechtshulp bij verborgen gebreken fundering of verzakking huis
Heeft u als koper of verkoper te maken met funderingsproblemen og verzakking bij een gekocht of verkocht huis, schakel dan onze gespecialiseerde advocaten en juristen in. Wij houden ons al meer dan 25 jaar bezig met verborgen gebreken zaken en kunnen uw belangen uitstekend behartigen. Bel 020 6890 863 of mail ons.