Welke juridische acties bij verborgen gebreken?

Gesteld dat een huis een verborgen gebrek heeft waarvoor de verkoper aansprakelijk is. Welke juridische acties kan de koper dan ondernemen om zijn schade gecompenseerd te krijgen? En hoe moet hij dit doen? Hierover gaat deze webpagina.

KLACHTTERMIJN BIJ VERBORGEN GEBREKEN

Allereerst is van belang dat de koper op grond van de wet zijn klacht over het gebrek tijdig aan de verkoper dient te melden. Doet hij dat niet op tijd dan vervallen zijn rechten.
Maar wat is tijdig?
In de wet ( art 7:23 BW) staat dat koper de verkoper ‘binnen bekwame tijd’ nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken van het gebrek op de hoogte dient te brengen.
In de rechtspraak gaan veel rechters er van uit dat ‘binnen bekwame tijd’ uitgelegd dient te worden als een termijn van enkele maanden. Een verassend korte termijn dus.
De Hoge Raad heeft inmiddels uitgemaakt dat , afhankelijk van de omstandigheden, de klachttermijn ook langer kan zijn, met name in het geval de verkoper geen nadeel ondervindt van de late klacht en/of in het geval nader onderzoek betreffende het gebrek moet worden verricht. Maar omdat de termijn waarbinnen moet worden geklaagd niet geheel duidelijk is, adviseren wij kopers zo spoedig mogelijk na ontdekking van het gebrek dit aan verkoper te melden om het risico op verval van rechten te vermijden.

Omdat het belangrijk is dat koper kan aantonen dat hij tijdig heeft geklaagd, is het raadzaam dat hij de klacht meldt per aangetekende brief met handtekening voor ontvangst retour.

Verder is van belang dat de koper na levering het gekochte spoedig onderzoekt om te voorkomen dat hij niet op tijd is met het melden van gebreken die hij had kunnen ontdekken.

PROCESTERMIJN

Wat nu als de verkoper niet, of onvoldoende, reageert op de klacht? Verkoper gaat bijvoorbeeld niet over tot het herstel van de gebreken of vergoeding van de schade.
De koper dient dan binnen uiterlijk twee jaar na de hiervoor bedoelde klacht ( die binnen bekwame tijd dient te worden gedaan ) een procedure bij de rechter te starten. Deze termijn kan worden ‘gestuit’ door een schriftelijke mededeling van koper aan verkoper dat hij zijn recht op nakoming of vergoeding handhaaft. Door het stuiten zal de termijn van twee jaar telkens opnieuw gaan lopen.
In het geval koper zich niet aan deze ‘procestermijn’ houdt, zal zijn vordering niet verhaalbaar blijken. De vrordering is 'verjaard'.

INGEBREKESTELLING bij verborgen gebreken

Voordat de koper juridische maatregelen kan nemen tegen de verkoper van een gebrekkig huis, dient hij de verkoper eerst in gebreke te stellen. Dit komt er op neer dat hij de verkoper schriftelijk een redelijke termijn stelt waarbinnen hij de gebreken dient te herstellen. Gezien het belang van de ingebrekestelling is het ook hierbij raadzaam deze brief aangetekend met handtekening voor ontvangst retour, te versturen. Voor een voorbeeld van een ingebrekestelling klikt u op voorbeeldbrief verborgen gebreken.
Indien verkoper geen gebruik maakt van de mogelijkheid de gebreken te herstellen, kan koper overwegen juridische maatregelen tegen verkoper te nemen. Hieronder wordt vermeld wat hij van de verkoper kan vorderen.

Nakoming

In de eerste plaats kan de koper van een gebrekkig huis ervoor kiezen dat de verkoper het gebrek opheft, door bijvoorbeeld het lekkende dak te repareren of de verontreinigde grond te saneren.
Voordeel hiervan voor koper is dat hij niet eerst de kosten van herstel zelf moet voorschieten om deze later te verhalen. Nadeel is dat de verkoper bij nakoming vaak zelf de werklieden en werkmethode wenst uit te kiezen.

Schadevergoeding bij gebreken

Voor het kunnen eisen van een schadevergoeding dient de koper niet alleen het gebrek aan het gekochte te bewijzen, maar dient hij tevens aan te tonen dat het gebrek aan de verkoper kan worden ‘toegerekend’. Dit volgt uit de wet (artikel 6: 74 BW). Het gebrek kan in ieder geval aan de verkoper worden toegerekend indien hij het gebrek dat hij kende heeft verzwegen of indien hij een garantie voor de aanwezig van bepaalde eigenschappen of afwezigheid van bepaalde gebreken heeft afgegeven. Artikel 6.3 van de veelgebruikte NVM-koopakte bevat bijvoorbeeld de garantie dat het huis de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Soms wordt er in koopovereenkomsten geen garantie gegeven als zojuist bedoelde garantie, terwijl wel de aansprakelijkheid van verkoper voor (verborgen) gebreken wordt uitgesloten. Een dergelijke bepaling over uitsluiting van aansprakelijkheid heet een zogenaamde ‘exoneratieclausule’. In dergelijke gevallen lijkt de koper de schade van het gebrek zelf te moeten dragen. Dit kan echter anders zijn in het geval de verkoper een gebrek heeft verzwegen. In dat geval kan gesteld worden dat hij in redelijkheid geen beroep mag doen op de exoneratieclausule.

Terzake van de omvang van de te betalen schade kan nog gesteld worden dat de onderzoeksplicht van koper daar een rol in kan spelen. Indien verkoper in beginsel aansprakelijk is voor de schade vanwege het gebrek, kan de rechter de schadevergoedingsplicht matigen in het geval koper het verwijt kan worden gemaakt het gekochte niet goed te hebben onderzocht. In dergelijke gevallen kan sprake zijn van schuld bij koper en verkoper, zodat zij de schade moeten delen.

Ontbinding van de koopovereenkomst bij verborgen gebreken

Het inroepen van algehele ontbinding van de koopovereenkomst is in theorie de meest vergaande vordering die een koper kan instellen. Ontbinding komt er op neer dat de koper de koopprijs terug krijgt en de verkoper het huis.
Gezien de grote gevolgen van ontbinding is het niet vreemd dat ontbinding niet altijd mogelijk blijkt. In de eerste plaats is de mogelijkheid van ontbinding vaak in het koopcontract of de leveringsakte ‘weggecontracteerd’. Koper heeft hierdoor met verkoper afgesproken dat hij afstand doet van zijn recht om ontbinding in te roepen.

In het geval een dergelijke afspraak niet is gemaakt, blijkt ontbinding van de koopovereenkomst in de praktijk pas mogelijk indien het gebrek zeer ernstig is. Dat is bijvoorbeeld het geval als de herstelkosten de koopsom benaderen of indien sterk verontreinigde grond met een woonbestemming is geleverd.

Gedeeltelijke ontbinding

De koper van een gebrekkig huis kan er ook voor kiezen dat de koopovereenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden. Een vordering tot gedeeltelijke ontbinding komt er op neer dat koper een vermindering van de koopsom vraagt, welke vermindering in evenredige verhouding staat tot het gebrek. In het algemeen zal dat betekenen dat de hoogte van de vermindering van de koopsom gelijk is aan de herstelkosten van het gebrek.

Het voordeel van een vordering van gedeeltelijke ontbinding ten opzichte van een vordering tot schadevergoeding is dat voor de toewijsbaarheid van eerstgenoemde vordering niet is vereist dat het gebrek aan verkoper kan worden ‘toegerekend’, hetgeen voor het eisen van schadevergoeding wel vereist is.

Dwaling over de gebreken

De koper kan in geval van een gebrek aan een huis vorderen dat de koopovereenkomst op grond van ‘dwaling’ wordt vernietigd.
Van dwaling is sprake indien koper, en eventueel ook de verkoper, bij het sluiten van de koopovereenkomst een verkeerde voorstelling van zaken had. Een beroep op dwaling is echter niet mogelijk ‘indien de dwaling voor rekening van de koper dient te blijven. Dit laatste is bijvoorbeeld het geval indien koper zijn onderzoeksplicht niet is nagekomen. In het geval verkoper daarbij zijn mededelingsplicht heeft geschonden is beroep op dwaling wel weer mogelijk.

Vernietiging van de koopovereenkomst komt er op neer dat de gehele koop wordt teruggedraaid. Koper kan in geval van dwaling ook voor een minder rigoureus middel kiezen te weten de vordering dat de gevolgen van de koopovereenkomst zodanig worden gewijzigd dat zijn nadeel wordt opgeheven. Dit kan koper vorderen op grond van artikel 6:230 lid 2 BW. Het zal er in de praktijk op neer komen dat de koper de rechter verzoekt de koopsom te verlagen met de herstelkosten.

Direct actie:

Zoals u boven kunt lezen zijn in geval van gebreken veel juridische regels van belang. Het is zaak deze goed toe te passen. Onze professionals kunnen u daarbij helpen. Wij helpen zowel kopers als verkopers. Bel ons daarom direct op 020 - 6890 863 of mail. Wilt u liever zelf eerst als koper de verkoper van uw huis aansprakelijk stellen op de juiste juridische wijze?, bestel dan onze modelbrief door te klikken op voorbeeld brief verborgen gebreken.