Juridische gebreken bij koop huis

Wat voor soort gebreken kunnen er zijn?

Gebreken aan een huis kunnen van fysieke of feitelijke aard zijn ( denk aan scheuren, paalrot of burenoverlast) , maar kunnen ook van juridische aard zijn. Bij dat laatste kan bijvoorbeeld gedacht worden aan erfdienstbaarheden of huurrechten die het normaal gebruik van het huis belemmeren.

Dergelijke juridische gebreken kunnen erg ingrijpend zijn. Tenslotte zullen de meeste kopers vrijelijk van hun eigendom willen genieten zonder daarbij gehinderd te worden door buren die een ‘recht van overpad’ door de tuin hebben of door een huurder die een kamer van het gekochte blijkt te mogen bewonen.

Wat zegt de wet over juridische gebreken?

Artikel 7: 15 van het Burgerlijk Wetboek bevat een aparte regeling voor deze juridische gebreken. Deze regeling komt er op neer dat de verkoper de koper vrij moet waren voor dergelijke gebreken. De verkoper dient de verkochte zaak ‘vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen’ aan de koper over te dragen. Dit geldt – uiteraard – niet voor de lasten en beperkingen die koper uitdrukkelijk heeft aanvaard.

De verkoper dient de koper uitdrukkelijk te informeren over alle juridische gebreken aan het te verkopen huis. De verkoper kan dat bijvoorbeeld doen door de (potentiële) koper de notariële akte te overhandigen, waarbij een recht van overpad is gevestigd.

De koper heeft –anders dan bij de feitelijke gebreken – geen onderzoeksplicht. De verkoper kan daarom niet onder zijn aansprakelijkheid uitkomen door te stellen dat koper de kwestie beter had dienen te onderzoeken.

De verkoper en koper zijn in beginsel vrij om van bovenstaande wettelijke regeling af te wijken. Zo kunnen zij afspreken dat het risico voor juridische gebreken bij de koper komt te liggen. Een dergelijke afspraak mogen zij echter niet maken voor lasten en beperkingen die vatbaar zijn voor inschrijving in de openbare registers, denk bijvoorbeeld aan erfdienstbaarheden en beslagen.

Zoals gezegd, behoeft de verkoper de koper niet vrij te waren voor juridische gebreken die de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. Het is echter niet altijd duidelijk wanneer er sprake is van ‘uitdrukkelijke aanvaarding’. Over deze vraag wordt regelmatig geprocedeerd. De verkoper doet er dan ook verstandig aan alles mede te delen wat hij ter zake weet om dit vervolgens zo goed mogelijk in de koopovereenkomst te laten opnemen.

PUBLIEKRECHTELIJKE BEPERKINGEN

Tenslotte dient te worden bedacht dat onder de juridische gebreken van artikel 7:15 BW niet vallen de zogenaamde publiekrechtelijke beperkingen. Dat zijn beperkingen die door de Overheid zijn opgelegd, zoals een bestuursdwangaanschrijving of bestemmingsplanvoorschriften. Voor deze gebreken gelden de regels rond de feitelijke gebreken, zoals te vinden in artikel 7:17 BW en op onze webpagina verborgen gebreken.

Maar let op: op 1 juli 2007 is de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen (Wkpb) in werking getreden. Op grond van die wet heeft iedere gemeente een openbaar register, waarin de gemeente zaken moet inschrijven zoals een onteigeningsbesluit, een aanwijzing tot monument, aanschrijvingen tot woningverbetering. Van een koper mag worden verwacht dat hij, voordat hij tot koop besluit, dit register raadpleegt. Ofwel een onderzoeksplicht voor de koper.
Direct actie: bent u koper of verkoper van een huis met verborgen gebreken? Neem dan direct contact op met onze specialisten, ook voor een model ingebrekestelling . U weet dan zeker dat uw zaak op de juridisch juiste wijze wordt aangepakt. Bel 020 - 6890 863 of mail