Ouderdomsclausule bij koop van een huis

Ouderdomsclausule

De koper van een woning ontdekt na levering van de woning een ernstig gebrek. De koper zal zich dan afvragen of de verkoper voor het gebrek aansprakelijk is. Het antwoord op die vraag kan afhangen van het al dan niet opgenomen zijn van een zogeheten ‘ouderdomsclausule’ in de koopovereenkomst. Hieronder lichten wij dat toe.

De standaard regeling

In veel standaard koopcontracten is bepaald dat de koper alle risico’s van gebreken voor zijn rekening neemt. Een belangrijke uitzondering daarop is de veel voorkomende clausule waarin is bepaald dat de verkoper garandeert dat dat de woning normaal kan worden gebruikt. Die laatste clausule komt er op neer dat verkoper aansprakelijk is voor ernstige gebreken die het de koper beletten de woning normaal te kunnen gebruiken. Kort gezegd spreken we hier over de ‘normaal-gebruik-garantie’.

Uitzonderingen op de normaal gebruik garantie

Er zijn twee belangrijke uitzonderingen op de normaal-gebruik-garantie. Van de eerste uitzondering is sprake als de koper het gebrek bij of voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst had kunnen ontdekken. De koper moet namelijk het huis goed inspecteren voor dat hij tot koop overgaat. Die onderzoeksplicht telt zwaarder naarmate de te kopen woning ouder is. Als de koper het gebrek voorafgaande aan de koop door een goed onderzoek – waaraan geen ‘hak of breekwerk’ – aan te pas hoeft te komen – had kúnnen ontdekken, kan de koper geen aanspraak maken op de normaal gebruik garantie (tenzij verkoper opzettelijk ernstige gebreken heeft verzwegen).

De tweede uitzondering op de normaal gebruik garantie kan worden gemaakt door de ouderdomsclausule. In veel ouderdomsclausules wordt namelijk (ongeveer) het volgende bepaald:
“Het is koper bekend dat de woning omstreeks (...) jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden (aanzienlijk) lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte komen (het normaal gebruik belemmerende) gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning, voor risico van de koper

Of eenvoudiger gezegd: het huis is op leeftijd, zodat de risico’s van gebreken voor rekening van de koper zijn, zelfs als het ernstige gebreken zijn.

Wanneer wordt de ouderdomsclausule gebruikt?

De ouderdomsclausule wordt (uiteraard) veel gebruikt bij oude(re) huizen. Denk daarbij aan huizen van 50 jaar en ouder. De huidige trend is echter dat de ouderdomsclausule ook steeds vaker wordt gebruikt bij ‘gedateerde huizen’ die nog niet zo oud zijn. Denk daarbij aan huizen tussen de 20 en 40 jaar oud. Veel verkopers zien in de ouderdomsclausule namelijk een goede mogelijkheid van verweer tegen claims van de koper ter zake van gebreken. Omdat deze trend op zijn minst bedenkelijk is ( zo oud is het huis immers niet ), is het maar de vraag of in die gevallen de ouderdomsclausule bij een rechter zal worden gehonoreerd.

De ouderdomsclausule is geen standaardregeling

In de NVM-koopakte en andere standaardkoopaktes is de ouderdomsclausule geen regeling die standaard is opgenomen. Verkoper moet er dan ook zelf aan denken de ouderdomsclausule op te laten nemen in de koopovereenkomst. Anderzijds zal de koper er op moeten letten of er een ouderdomsclausule is opgenomen. Als dat het geval dient koper zich af te vragen of hij een dergelijke clausule die zijn rechten sterk inperkt wenst te accepteren.

Onderhandel

De koper doet er in het algemeen verstandig aan de ouderdomsclausule niet te accepteren of deze te laten beperken. Denk bij dat laatste bijvoorbeeld aan het dusdanig omschrijven van de ouderdomsclausule dat alleen expliciet genoemde gebreken voor risico van koper komen, zoals gebreken aan het dak of de riolering.
Als verkoper toch vasthoudt aan een ruime ouderdomsclausule kan koper de risico’s proberen te compenseren door het onderhandelen over een lagere kooprijs.
Voor zowel koper als verkoper is het van belang dat de ouderdomsclausule duidelijk wordt geformuleerd. Welke gebreken vallen er onder en welke niet?

Is de verkoper door de ouderdomsclausule nimmer aansprakelijk voor verborgen gebreken?

Zoals gezegd verlegt de ouderdomsclausule de risico’s voor gebreken naar de koper. Maar betekent dit dat verkoper nooit aansprakelijk kan zijn? Nee, dat is niet het geval. Er zijn situaties denkbaar waarbij de verkoper toch aansprakelijk kan zijn. De belangrijkste zijn hieronder toegelicht.

Gebrek valt niet onder de ouderdomsclausule

De exacte tekst van de ouderdomsclausule is van belang. Voor welke gebreken wordt aansprakelijkheid uitgesloten? Voor alle gebreken? Of voor specifiek omschreven gebreken, zoals gebreken aan het dak, riolering, fundering etc? Lees dus goed de letterlijke tekst van de ouderdomsclausule!

Gebrek hangt niet samen met de ouderdom

Een beroep door verkoper op de ouderdomsclausule zal mogelijk niet slagen als het gebrek niet samenhangt met de ouderdom. Denk bijvoorbeeld aan de lekkage van een dak van een recente aanbouw.

Hoe zit het met renovatie?

Regelmatig worden er oude panden verkocht die ‘recentelijk’ zijn gerenoveerd. Vallen gebreken aan de recent uitgevoerde werkzaamheden ook onder de ouderdomsclausule, of niet? Uit de rechtspraak blijkt dat daar verschillend over wordt geoordeeld. Koper is dan ook zeker niet kansloos, vooral niet als verkoper via uitdrukkelijke mededelingen (bijvoorbeeld een verkoopbrochure) de kwaliteit van de ‘vernieuwbouw’ heeft benadrukt.

Verkoper schendt mededelingsplicht

Als de verkoper op de hoogte is van het gebrek maar daarover niets mededeelt aan koper bij het sluiten van de koopovereenkomst, schendt verkoper zijn ‘mededelingsplicht’. Er is dan sprake van ‘kwader trouw’ aan de zijde van verkoper. In het algemeen zal verkoper in dat geval geen beroep kunnen doen op de ouderdomsclausule ter afwering van een claim van de koper.

Ouderdomsclausule is te ruim geformuleerd

Een te ruime formulering van de ouderdomsclausule kan er toe leiden dat de rechter de ouderdomsclausule te ver vindt gaan en daardoor onredelijk vindt met het gevolg dat verkoper hierop geen of slechts deels beroep kan doen. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de woorden “onder andere” in de ouderdomsclausule worden gebruikt, waardoor in feite de normaal gebruik garantie volledig teniet wordt gedaan. Zie ook Gerechtshof Amsterdam in december 2019 oordeelde (ECLI:NL:GHAMS:2019:4501 ).

Conclusie

De ouderdomsclausule beperkt in sterke mate de rechten van de koper van een huis. De koper is echter niet in alle gevallen kansloos in geval van ernstige gebreken.

Bestel voorbeeldbrief aansprakelijkstelling verborgen gebreken

Heeft u een huis gekocht en heeft u verborgen gebreken moeten constateren? Stel verkoper dan op de juiste wijze aansprakelijk. Bestel hiervoor onze modelbrief verborgen gebreken

Vraag rechtshulp

Kwesties over verborgen gebreken zijn vaak juridisch complex. Maak geen fouten door een verkeerde aanpak. Schakel onze gespecialiseerde advocaten en juristen in, bijvoorbeeld ter zake van een ouderdomsclausule. Wij helpen kopers én verkopers. Bel 020 – 6890 863 of mail.
 For English: see: 'Hidden defects lawyer house