top klein1

Rechtspraak verborgen gebreken bij koop bestaand huis

 

                                                                                                                shutterstoch hamer wetboeken

 

Hieronder treft u voorbeelden uit de rechtspraak over verborgen gebreken bij het kopen van een bestaand huis. De voorbeelden geven een 'richting en leidraad', maar bedenk: elke indivuduele zaak is uniek. Heeft u te maken met een verborgen gebreken kwestie?, bel ( 020 - 6890 863) of mail onze ervaren juristen en advocaten.

- verborgen gebreken bij oud huis:

o Vraag voor wiens rekening en risico een verborgen gebrek behoort te komen. Gelet op de ouderdom van het huis en de daaromtrent specifiek in het koopcontract opgenomen clausule, dienden eisers er rekening mee te houden dat op korte termijn achterstallig onderhoud verricht diende te worden, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van de verkoop niet direct zichtbaar. Verkoper is niet aansprakelijk. (LJN: AO8132, Rechtbank Haarlem d.d. 31-03-2004).

o De rechtbank stelt voorop dat een koper van een reeds bestaande woning, in dit geval gebouwd 1895, niet kan en mag verwachten dat de woning de eigenschappen heeft van een nieuwe woning. Van een verkoper mag worden verwacht de hij de hem bekende onzichtbare gebreken, waardoor de woning de feitelijk eigenschappen mist die voor normaal gebruik nodig zijn, aan de koper meldt. Met betrekking tot onzichtbare gebreken die de verkoper onbekend zijn, geldt dat de verkoper hiervoor slechts aansprakelijk kan worden gesteld indien het gebrek zich manifesteert in concrete overlast die zodanig ernstig is dat een normaal gebruik van de woning wordt verhinderd. Rechtbank Arnhem 4 dec 1997, Rechtbank Utrecht 17 september 1997.

- non-conformiteit; normaal gebruik, voldoet het aan de redelijke verwachtingen?
o De fundering is een wezenlijk onderdeel van een woning, hetgeen betekent dat gebreken aan de fundering een wezenlijk gebrek kunnen opleveren in de zin van artikel 7:17 BW. Daarbij gaat het niet enkel om gebreken die het woongenot onmiddellijk in de weg staan, maar ook om gebreken die op (afzienbare) termijn moeten worden verholpen, om ook in de toekomst het woongenot te kunnen behouden. Of in dit geval ook sprake is van een wezenlijk gebrek hangt af van hetgeen [eisers] bij de aankoop van de woning van de overeenkomst mocht verwachten. Dit is afhankelijk van een aantal omstandigheden, zoals de leeftijd van de woning, de koopprijs en de bouwkundige staat van de woning, zoals deze is onderzocht door Bouw Techno en VEH. In het licht van deze omstandigheden moet worden beoordeeld of het feit dat de fundering, volgens het funderingsonderzoek, nog een handhavingsduur van dertig jaar heeft zonder dat herstel maatregelen moeten worden genomen, in de lijn der verwachtingen lag voor [eisers]. Indien dit het geval is, kan hij zich niet beroepen op non-conformiteit omdat hij dan geleverd heeft gekregen hetgeen hij op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten.( LJN: AZ1068, Rechtbank Dordrecht 18/10/06)

o De rechtbank overweegt dat [x] er op grond van artikel 7:17 lid 1 BW, gelezen in combinatie met artikel 5.3 van de koopovereenkomst(5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. […] Voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van tekenen van deze overeenkomst, staat verkoper niet in), van mocht uitgaan dat de boerderij de eigenschappen bezat die nodig zijn voor normaal gebruik. Daaronder dient te worden verstaan dat geen sprake is van gebreken die het gebruik wezenlijk aantasten. Daarbij gaat het niet enkel om gebreken die het gebruik direct en onmiddellijk in de weg staan, maar ook om gebreken die op afzienbare termijn moeten worden verholpen om ook in de toekomst gebruik te kunnen blijven maken van (in dit geval) de ligboxenstal en de mestkelders.

o Vooropgesteld wordt het volgende. Bij de koop van een woning is het niet zo dat elke onvolkomenheid daaraan maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in artikel 7:17 BW. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten achterstallig onderhoud en aanpassing (bijvoorbeeld van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar wordt gevraagd, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Gaat het om ernstige gebreken die een normaal gebruik in de weg staan, dan moet de verkoper indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen (mededelingsplicht). Doet hij dat niet, dan kan hij zich ter afwering van zijn aansprakelijkheid er in het algemeen niet op beroepen dat de koper het gebrek zelf had kunnen ontdekken. Indien ook de verkoper niet wist van een na de koop geconstateerd ernstig gebrek, zal hij daarvoor, behoudens andersluidende bedingen, op grond van artikel 7:17 BW jegens de koper moeten instaan. Dit is slechts anders indien de koper in de concrete omstandigheden van het geval reden had om te twijfelen aan de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap of indien hij het gebrek bij onderzoek binnen de grenzen van het redelijke had kunnen ontdekken. Het voorgaande komt er kort samengevat op neer dat de verkoper van een bestaand woonhuis op grond van artikel 7:17 BW in het algemeen slechts aansprakelijk is voor wezenlijke gebreken die een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, maar niet voor gebreken die daaraan niet in de weg staan.(d.d. 19-01-05 LJN: AS6049, Rechtbank Arnhem)

o Niet elke onvolkomenheid aan de woning levert non-conformiteit op;koper moet, afhankelijke van de ouderdom en de prijs van het huis, tot op zekere hoogte rekening houden met te verrichten onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd; de verkoper behoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar mag als hem vragen worden gesteld geen onjuiste mededelingen doen; over hem bekende ernstige gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan, moet de verkoper in het algemeen ook ongevraagd mededelingen doen (rechtbank Arnhem, 4 december 1997, NJ kort 1998,22)

o verkoper is aansprakelijk voor slechte kapconstructie 85 jarige woning, Gerechtshof Amsterdam, LJN: BC 7917.

o verroeste stalen draagbalk in fundering maakt de woning niet ongeschikt voor normaal gebruik, omdat de draagkracht van de balk niet is afgenomen doordat later een steunbeer is aangebracht, Rechtban Arnhem;

o Huiszwam in de kruipruimte. Als gevolg van de huiszwam zijn houten vloerdelen en de balklaag van de woning aangetast, waardoor deze naar verwachting moet worden vervangen. Hierdoor is woning niet geschikt voor normaal gebruik, Rechtbank Zutphen

o losliggende vloertegels. Dit verhindert het normale gebruik van de woning omdat het hier gaat om tegels in de woonkamer en de woonkamer een essentiële functie voor bewoning heeft, Rechtbank Utrecht

- ouderdomsclausule; wanneer wel/niet beroep mogelijk
o verborgen gebrek bij overeenkomst met ouderdomsclausule. Koper dient er rekening mee te houden dat op korte termijn achterstallig onderhoud verricht diende te worden, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van de verkoop niet direct zichtbaar
(rechtbank Haarlem, LJN AO8132, d.d. 31-03-04)

- aansprakelijkheid makelaar; bijv bij koper niet wijzen op risico verborgen gebreken
o (Meijer/Notaris S. NJ 1993,188 Hoge Raad) De mate van zorgvuldigheid van de dienstverlener vindt haar grens daar waar de dienstverlener goede grond heeft aan te nemen dat de opdrachtgever zichzelf op de hoogte heeft gesteld of dat hij voldoende inzicht heeft.

o Verborgen gebrek dat zichtbaar werd bij verbouwing na koop huis. Makelaar had voor aankoop bouwkundig rapport laten opstellen waarbij gebrek niet aan het licht is gekomen(ook al kwam dit rapport te laat) Makelaar is informatieplicht afdoende nagekomen, dit zou anders zijn geweest indien het gebrek zichtbaar was geweest. LJN: AX5761, Rechtbank Haarlem 10/05/06)

o Door de makelaar van verkoper aan koper gedane foutieve mededelingen kunnen aan de verkoper worden toegerekend, waardoor verkoper eveneens - naast de makelaar - aansprakelijk is. ECLI:NL:GHAMS:2013:1378

- Klachtplicht, verjaringstermijn:
o HR 27/06/2007 Pouw/Visser:Bij de beantwoording van de vraag of er binnen bekwame tijd geklaagd is moeten de omstandigheden van het geval betrokken worden, ook het feit of de verkoper nadeel lijdt door de (te) late klacht moet meegenomen worden in deze beslissing.

o HR 25/02/2005 Fabels /Meenderink: De koper is bevoegd eerst advies van een deskundige in te winnen alvorens hij de in artikel 7:23 lid 1 BW bedoelde kennisgeving aan de verkoper zendt. De klachttermijn neemt pas zijn aanvang zodra de koper met voldoende zekerheid kan zeggen dat er sprake is van non-conformiteit.

- mededelingsplicht:
o HR 15/11/1957; koper mag afgaan op de juistheid van mededelingen van de verkoper.
o HR 30/11/1973 Van der Beek/Van Dartel;wanneer de verkoper inlichtingen had behoren te geven, kan deze zich er niet op beroepen dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan.
o HR 21/12/1990; de mededelingsplicht van de verkoper prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koperà prioriteitsregel. De strekking van deze regel is bescherming te bieden aan de koper in een situatie waarin de verkoper een omstandigheid heeft verzwegen die hij had behoren mede te delen.
o HR 10 april 1998, NJ 1998,666 Offringa/Vink c.s. à de mededelingsplicht wordt zeer spoedig aanwezig geacht in het geval de koper het gebrek kende
o HR 14 november 1997, NJ 1998, 657 Holvricka/Brunink à ook als de verkoper het vermoeden heeft dat er een gebrek is moet er een mededelingsplicht aan worden genomen.
o HR 12 februari 1999 NJ 1999,584 Dohrmann c.s./Goorhuis c.s. à wanneer de verkoper het gebrek kende, en dus een mededelingsplicht had, is het niet meer van belang in welke mate de koper onderzoek heeft gedaan. De verkoper had het moeten melden ook al vertrouwde de verkoper op het onderzoek van de koper.

- asbest

o Verkoper verklaart dat hem niet bekend is of er asbest in de zaak zit. Er blijkt asbest aanwezig maar dit maakt de zaak niet non-conform. Ook een beroep op dwaling strandt. Geen mededelingen van verkoper die koper doen dwalen, ook geen wederzijdse dwaling. (rechtbank Rotterdam, LJN BF1819, d.d. 17-09-08)

o De rechter stelt dat iedereen wel eens een gat in de muur boort om iets op te hangen. In deze woning was dat vanwege asbest in de muren niet mogelijk. De rechter vond de woning daarom niet geschikt voor normaal gebruik , LJN:BJ 3314, Rechtbank Den-Haag, d.d. 03-06-09)

* Woning waarvan de scheidingswanden asbest bevatten is niet geschikt voor normaal gebruik. Verkoper is aansprakelijk ondanks ouderdomsclausule. Koper heeft onderzoeksplicht niet verzuimd ondanks aanwezigheid twee zichtbare andere asbesthoudende plaatjes. Rechtbank Arnhem 18 mei 2010, ECLI:RBARN: 2010:BM7624

- Burenoverlast
o Ten aanzien van het beroep van eisers op non-conformiteit (artikel 7:17 BW is de rechtbank van oordeel dat wanneer buren zodanige structurele en objectief ernstige overlast veroorzaken dat aan het redelijkerwijs te verwachten woongenot ernstig afbreuk wordt gedaan (verder te noemen: de overlast), er onder omstandigheden aanleiding kan zijn voor het oordeel dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Tot de normale eigenschappen van een woonhuis behoort ook dat het de bewoner een bepaald minimumniveau van immaterieel woongenot dient te verschaffen. De werking van artikel 7:17 BW is naar het oordeel van de rechtbank in dat opzicht dan ook niet beperkt tot materiele eigenschappen, zoals materiaal en constructie.( LJN: AZ2615, Rechtbank Arnhem d.d. 30-08-2006);

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29 augustus 2017 GHARL:2017:7517,  inzake geluidsoverlast van gehandicapt king van de buren:

"Het moge zo zijn dat geïntimeerden c.s. het geluid als zeer hinderlijk ervaren - en het hof gaat er zonder meer vanuit dat dit voor hen ook het geval is -, dat betekent nog niet dat het geluid naar objectieve maatstaven het te verwachten wooncomfort van een woning in een rustige buurt ernstig vermindert".

- Boktor
o De rechtbank stelt voorop dat een koper van een reeds bestaande woning, in dit geval gebouwd 1895, niet kan en mag verwachten dat de woning de eigenschappen heeft van een nieuwe woning. Van een verkoper mag worden verwacht de hij de hem bekende onzichtbare gebreken, waardoor de woning de feitelijk eigenschappen mist die voor normaal gebruik nodig zijn, aan de koper meldt. Met betrekking tot onzichtbare gebreken die de verkoper onbekend zijn, geldt dat de verkoper hiervoor slechts aansprakelijk kan worden gesteld indien het gebrek zich manifesteert in concrete overlast die zodanig ernstig is dat een normaal gebruik van de woning wordt verhinderd. Rechtbank Arnhem 4 dec 1997, Rechtbank Utrecht 17 september 1997.

o op grond van de oudheidsverklaring mochten kopers in beginsel niet verwachten dat de kap van de dakconstructie vrij van boktor zou zijn, Gerechtshof Amsterdam, LJN: BU9605

- Houtrot

o Verkopers recreatiewoning aansprakelijk voor rottend dak, hoewel zij dit niet wisten bij verkoop en levering. Art.5.3 standaard NVM contract betreft een garantieverplichting. Een recreatiewoning met een rottend dak is niet geschikt voor normaal gebruik als zodanig.( LJN: AU0169,Sector kanton Rechtbank Haarlem , 265554 CV EXP) d.d. 14/07/05

o door houtrot aangetaste bovendorpel van de balkondeuren is niet zodanig ernstig dat daardoor de woning niet normaal kan worden gebruikt, Gerechtshof Leeuwarden, LJN: BM 2243. Verkoper is niet aansprakelijk. Maar dat kan anders zijn indien verkoper de rotte dorpel door overschilderen heeft gemaskeerd met het oog op de verkoop.

- houtzwam
o HR van den Broek c.s. / Van Dael: de overeenkomst moet op het moment van de overdracht aan de overeenkomst beantwoorden. Omdat schimmel heel erg snel kan optrekken werd er in deze zaak geoordeeld dat het hof niet aan de stelling voorbij had mogen gaan van de verkoper dat de koper misschien wel de muren verkeerd had geinjecteerd en dat er natte winters waren geweest, mede omdat het beroep op non-conformiteit werd gedaan na twee jaar en schimmel dus snel kan optrekken. (HR 2 april 1999. NJ 1999, 585)

- vloerbalken

aangetaste vloerbalken die verhinderen dat koper van de woning zijn badkamer verbouwt, verhinderen het normaal gebruik van de woning. Verkoper is aansprakelijk ook al had verkoper geen kennis van de gebreken. Tekortkoming komt naar verkeersopvatting van rekening verkoper. Rechtbank Arnhem, 12 mei 2010

- bodemverontreiniging, olietank
o verkoper hoeft geen mededeling te doen van een aanwezige olietank als dat hem niet gevraagd wordt ongeacht of hij al dan niet bekend was of had behoren te zijn met de aanwezigheid van de tank. HR 22/11/96 NJ 1997/527.

o De aanwezigheid van puin, huisafval en asbest in de grond van het verkochte staat een normaal gebruik in de weg, zelfs als de woning circa. 350 jaar oud is, Rb Arnhem, 17 december 2008, NJF 2009, 60

o Dat de koper genoodzaakt zal zijn aanzienlijke saneringskosten te maken belet niet het normaal kunnen gebruiken van de woning. Gelet op bestaande aanwijzingen had koper er niet op mogen vertrouwen dat de bodem niet behept was met verontreiniging, Rechtbank Maastricht 13 augustus 2003, LJN AN17928;

o verkoper heeft zijn mededelingsplicht geschonden en is jegens koper aansprakelijk voor de bodemverontreiniging, Rechtbank Zutphen, 25 juni 2008, NJF 2008, 351

Lekkage

o de lekkage hadden kopers redelijkerwijs al bij de bezichting van het huis vóór het sluiten van de koopovereenkomst kunnen constateren bij het bouwtechnisch onderzoek. Lekkagesporen op de muren zijn immers een concrete aanwijzing aangaande een mogelijk gebrek. Verkoper derhalve niet aansprakelijk., Rechtbank Arnhem, LJN: BVO489

Gebrekkige Riolering

Volgens de kantonrechter te Roermond (  6 september 2017 RBLIM:2017:8741 ) is verkoper aansprakelijk voor de schade die volgt uit een gebrekkige riolering. De kantonrechter stelt: "Aangezien voornoemd gebrek in de riolering naar het oordeel van de kantonrechter een normaal gebruik van de woning verhindert dient geoordeeld te worden dat er sprake is van non-conformiteit"..

Afwijkende maat: 

Een afwijkende maat van het geleverde huis of stuk grond komt in beginsel voor rekening en risico van de koper. Slechts in uitzonderlijke gevallen kan de verkoper of de makelaar aansprakelijk zijn, bijvoorbeeld als verkoper wist dat de afmetingen voor koper van beslissende betekenis zijn of de makelaar verkeerde meetmethoden heeft gehanteerd. Zie: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 14.12.2016 (GHSHE:2016:5541)  en het artikel afwijkende maat.

Aansprakelijkheid makelaar bij afwijkende maat

Uit een uitspraak van de rechtbank Den Haag van 11 september 2013 blijkt dat een verkopend-makelaar ten opzichte van de koper aansprakelijk is voor een verkeerde meting van de oppervlakte van het huis. 

Makelaar is ook aansprakelijk ten opzichte van de koper als hij in de brochure de bruto-woonoppervlakte vermeldt in plaats van de geringere netto-woonoppervlakte overeenkomstig de verplichte NVM-meetinstructie (Hof Amsterdam, 24 januari 2017).

Strijd met bouwvoorschriften

Een huis kan in strijd met bouwvoorschriften (bijv. het bouwbesluit) gebouwd of verbouwd zijn. Dat kan een verborgen gebrek opleveren waarvoor verkoper aansprakelijk is. Lees meer

rechtspraakRechtshulp bij uw eigen situatie:

Verborgen gebreken zaken, zijn vaak juridisch lastige kwesties, waarbij het bovendien om veel geld kan gaan. Vraag daarom (tijdig) rechtshulp aan onze specialisten als u te maken heeft met een verborgen gebrek bij een huis. Wij helpen zowel kopers als verkopers. Bel 020 - 6890 863, of mail