top klein1

Rechtspraak verborgen gebreken bij koop bestaand huis

 

                                                                                                                rechtspraak verborgen gebreken huis

 

Hieronder treft u voorbeelden uit de rechtspraak over verborgen gebreken bij het kopen van een bestaand huis. De voorbeelden geven een 'richting en leidraad', maar bedenk: elke indivuduele zaak is uniek. Heeft u te maken met een verborgen gebreken kwestie?, bel ( 020 - 6890 863) of mail onze ervaren juristen en advocaten.

Wilt u als koper zelf de verkoper aansprakelijk stellen, bestel dan onze modelbrief.. Zie ook onze webpagina over de meest voorkomende gebreken bij koop van een huis 

.

- verborgen gebreken bij oud huis:

o Vraag voor wiens rekening en risico een verborgen gebrek behoort te komen. Gelet op de ouderdom van het huis en de daaromtrent specifiek in het koopcontract opgenomen clausule, dienden eisers er rekening mee te houden dat op korte termijn achterstallig onderhoud verricht diende te worden, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van de verkoop niet direct zichtbaar. Verkoper is niet aansprakelijk. (LJN: AO8132, Rechtbank Haarlem d.d. 31-03-2004).

o De rechtbank stelt voorop dat een koper van een reeds bestaande woning, in dit geval gebouwd 1895, niet kan en mag verwachten dat de woning de eigenschappen heeft van een nieuwe woning. Van een verkoper mag worden verwacht de hij de hem bekende onzichtbare gebreken, waardoor de woning de feitelijk eigenschappen mist die voor normaal gebruik nodig zijn, aan de koper meldt. Met betrekking tot onzichtbare gebreken die de verkoper onbekend zijn, geldt dat de verkoper hiervoor slechts aansprakelijk kan worden gesteld indien het gebrek zich manifesteert in concrete overlast die zodanig ernstig is dat een normaal gebruik van de woning wordt verhinderd. Rechtbank Arnhem 4 dec 1997, Rechtbank Utrecht 17 september 1997.

- non-conformiteit; normaal gebruik, voldoet het aan de redelijke verwachtingen?:

o Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

o  Anders dan [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] betogen, is de kantonrechter van oordeel dat deze gebreken in de weg staan aan het gegarandeerde normaal gebruik als woonhuis. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Dit is niet beperkt tot veilig wonen, zoals [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] lijken te stellen, maar betekent dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Dat kan nu niet. Gezien het expertiserapport en bijbehorende foto’s wordt het woongenot van [eisers in de hoofdzaak] wezenlijk aangetast door het vocht en de lekkage in de keuken en aanbouw , Kantonrechter Alkmaar 13 oktober 2021 RBNHO:2021:9289

o De fundering is een wezenlijk onderdeel van een woning, hetgeen betekent dat gebreken aan de fundering een wezenlijk gebrek kunnen opleveren in de zin van artikel 7:17 BW. Daarbij gaat het niet enkel om gebreken die het woongenot onmiddellijk in de weg staan, maar ook om gebreken die op (afzienbare) termijn moeten worden verholpen, om ook in de toekomst het woongenot te kunnen behouden. Of in dit geval ook sprake is van een wezenlijk gebrek hangt af van hetgeen [eisers] bij de aankoop van de woning van de overeenkomst mocht verwachten. Dit is afhankelijk van een aantal omstandigheden, zoals de leeftijd van de woning, de koopprijs en de bouwkundige staat van de woning, zoals deze is onderzocht door Bouw Techno en VEH. In het licht van deze omstandigheden moet worden beoordeeld of het feit dat de fundering, volgens het funderingsonderzoek, nog een handhavingsduur van dertig jaar heeft zonder dat herstel maatregelen moeten worden genomen, in de lijn der verwachtingen lag voor [eisers]. Indien dit het geval is, kan hij zich niet beroepen op non-conformiteit omdat hij dan geleverd heeft gekregen hetgeen hij op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten.( LJN: AZ1068, Rechtbank Dordrecht 18/10/06);

o Fundering:: 

5.2.15. Op grond van het voorgaande oordeelt de rechtbank dat op [gedaagde01] ten tijde van de verkoop van de woning in juni 2020 geen mededelingsplicht rustte ter zake de slechte kwaliteit van de fundering, omdat niet vaststaat dat zij hiervan destijds op de hoogte was. Een mededelingsplicht kan ook niet worden gebaseerd op de ten tijde van de verkoop van de woning bij [gedaagde01] bekende informatie. Dit leidt ertoe dat het beroep van [gedaagde01] op de ouderdomsclausule in artikel 22 van de koopovereenkomst slaagt en de vordering van [eiser01] c.s. jegens [gedaagde01] op grond daarvan zal worden afgewezen.

Onderzoeksplicht [eiser01] c.s.

5.2.16. Ook als [gedaagde01] geen beroep op de ouderdomsclausule kan doen, is de vordering van [eiser01] c.s. op [gedaagde01] niet toewijsbaar. Naar het oordeel van de rechtbank zijn [eiser01] c.s. namelijk tekortgeschoten in de op hen rustende onderzoeksplicht op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst en dat heeft tot gevolg dat het gebrek voor hun rekening en risico komt. [gedaagde01] heeft hierop ook subsidiair een beroep gedaan (zie hiervoor onder 5.2.7). Bij de beoordeling van het subsidiaire verweer geldt dat [gedaagde01] geen mededelingsplicht heeft geschonden, zoals hiervoor al is geoordeeld.( Rechtbank Rotterdam 22 februari 2023 RBROT:2023:1580)

o Fundering: De rechtbank is van oordeel dat de gebreken aan de fundering kwalificeren als een wezenlijk gebrek. Naast scheurvorming was er was namelijk een reëel risico dat de woning zou verzakken. Daardoor konden eisers niet op een voldoende veilige manier en met een redelijk mate van duurzaamheid wonen in hun appartement. Dit betekent dat de woning als gevolg van het funderingsgebrek niet geschikt was voor normaal gebruik. Dat geldt ook als daarbij in acht wordt genomen dat het ging om een oude woning. Gelet op de ouderdomsclausule zoals opgenomen in de koopovereenkomst (artikel 27), waren eisers op de hoogte van de ouderdom van de woning. Maar de fundering was in 2013 in opdracht van gedaagde hersteld. Gelet hierop en op het door gedaagde aan eisers verstrekte rapport van [onderneming 1] voorafgaand aan de verkoop, mochten eisers ervan uitgaan dat het herstel deugdelijk en duurzaam was en dat er sprake was een stabiele situatie. Zij hoefden kortom geen verzakking te verwachten , RBMNE:2022:5816

o Scheuren muur/fundering: Voor het geval de deskundige in zijn eindrapport tot de conclusie komt dat sprake was van een voortschrijdend proces van zetting en/of scheurvorming, is naar het oordeel van de rechtbank sprake van een gebrek dat het gebruik van de woning als woonhuis belemmert en daarmee van non-conformiteit voor de gevolgen waarvan verkoper moet instaan. Weliswaar gaat het om een woning die ten tijde van de aankoop circa 83 jaar oud was en moeten de gerechtvaardigde verwachtingen ten aanzien van de bouwkwaliteit in dat licht worden beoordeeld, maar ook dan hoefde eiser een dergelijk gebrek dat het behoud van de woning bedreigt niet te verwachten. In dat geval kan zonder het nemen van ingrijpende maatregelen op termijn niet meer in de woning worden gewoond, waaronder wordt verstaan een wonen op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder een wezenlijke aantasting van het woongenot ( Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem 8 december 2021 RBGEL:2021:7328 ).

o Scheefstand/verzakking: Kopers stellen datt zij woning niet normaal kunnen gebruiken vanwege scheefstand/verzakking van de woning. De rechter geeft kopers daarin gelijk 

o De rechtbank overweegt dat [x] er op grond van artikel 7:17 lid 1 BW, gelezen in combinatie met artikel 5.3 van de koopovereenkomst(5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. […] Voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van tekenen van deze overeenkomst, staat verkoper niet in), van mocht uitgaan dat de boerderij de eigenschappen bezat die nodig zijn voor normaal gebruik. Daaronder dient te worden verstaan dat geen sprake is van gebreken die het gebruik wezenlijk aantasten. Daarbij gaat het niet enkel om gebreken die het gebruik direct en onmiddellijk in de weg staan, maar ook om gebreken die op afzienbare termijn moeten worden verholpen om ook in de toekomst gebruik te kunnen blijven maken van (in dit geval) de ligboxenstal en de mestkelders.

o Koper klaagt na 12 jaar met succes over constructief gebrek aan woning :  Gerechtshof 's-Hertogenbosch 26-09-2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:3086

o Vooropgesteld wordt het volgende. Bij de koop van een woning is het niet zo dat elke onvolkomenheid daaraan maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in artikel 7:17 BW. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten achterstallig onderhoud en aanpassing (bijvoorbeeld van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar wordt gevraagd, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Gaat het om ernstige gebreken die een normaal gebruik in de weg staan, dan moet de verkoper indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen (mededelingsplicht). Doet hij dat niet, dan kan hij zich ter afwering van zijn aansprakelijkheid er in het algemeen niet op beroepen dat de koper het gebrek zelf had kunnen ontdekken. Indien ook de verkoper niet wist van een na de koop geconstateerd ernstig gebrek, zal hij daarvoor, behoudens andersluidende bedingen, op grond van artikel 7:17 BW jegens de koper moeten instaan. Dit is slechts anders indien de koper in de concrete omstandigheden van het geval reden had om te twijfelen aan de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap of indien hij het gebrek bij onderzoek binnen de grenzen van het redelijke had kunnen ontdekken. Het voorgaande komt er kort samengevat op neer dat de verkoper van een bestaand woonhuis op grond van artikel 7:17 BW in het algemeen slechts aansprakelijk is voor wezenlijke gebreken die een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, maar niet voor gebreken die daaraan niet in de weg staan.(d.d. 19-01-05 LJN: AS6049, Rechtbank Arnhem)

o Niet elke onvolkomenheid aan de woning levert non-conformiteit op;koper moet, afhankelijke van de ouderdom en de prijs van het huis, tot op zekere hoogte rekening houden met te verrichten onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd; de verkoper behoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar mag als hem vragen worden gesteld geen onjuiste mededelingen doen; over hem bekende ernstige gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan, moet de verkoper in het algemeen ook ongevraagd mededelingen doen (rechtbank Arnhem, 4 december 1997, NJ kort 1998,22)

o Rb Gelderland 25 oktober 2018, RBGEL 2018:5360: De rechtbank is van oordeel dat eiser onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat de omstandigheid dat de radiator in de hal niet is aangesloten, of dat slechts een deel van de badkamervloer wordt verwarmd, normaal gebruik van de woning in de weg staat

o verkoper is aansprakelijk voor slechte kapconstructie 85 jarige woning, Gerechtshof Amsterdam, LJN: BC 7917.

o vocht en schimmel: De lekkage die nog bleek te bestaan door een probleem aan de hele zijgevel, vormt een gebrek dat in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning. Het gaat hier namelijk om een aanhoudend vochtig klimaat in de woning - voornamelijk in de woonkamer - met voortdurende schimmelvorming als gevolg ( Rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht 22 mei 2019 RBMNE:2019:2279 ).

o vocht in muur:  De kantonrechter volgt gedaagde in zijn betoog dat het vochtprobleem en de op de muur aanwezige vlekken het normale gebruik van de woning niet in de weg staan. Gesteld noch gebleken is dat in de woning sprake is van een aanhoudend vochtig klimaat met bijvoorbeeld schimmelvorming of andere klachten tot gevolg. Eveneens is niet vast komen te staan dat sprake is van een ongezonde leefomgeving voor [eisende partij]. Weliswaar zijn op de muur vochtplekken zichtbaar en het huidige muurpleister komt los, maar daaruit volgt niet dat de woning niet normaal kan worden gebruikt. Verder betrekt de kantonrechter in dit oordeel dat de door [eisende partij] gekochte woning meer dan 200 jaar oud is en dat aan de koop van een woning van een dergelijke leeftijd risico’s verbonden zijn ( Kantonrechter Maastricht 3 februari 2021 RBLIM:2021:951 ).

o verroeste stalen draagbalk in fundering maakt de woning niet ongeschikt voor normaal gebruik, omdat de draagkracht van de balk niet is afgenomen doordat later een steunbeer is aangebracht, Rechtban Arnhem;

o Houtworm/aantasting draagkracht: Als het dak zodanig is aangetast dat het over onvoldoende draagkracht beschikt (onveilig is), is de schuur naar het oordeel van het hof niet geschikt voor dergelijk normaal gebruik, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 11 augustus 2020 GHARL:2020:6337

o Houtworm: Het hof stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat er aantasting door houtworm in de woning is vastgesteld. Naar het oordeel van het hof heeft appellanten tegenover het gemotiveerde verweer van geïntimeerde echter onvoldoende onderbouwd dat de aanwezigheid van houtworm het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Uit de offerte van OBI Property Care volgt niet meer dan dat er houtworm is aangetroffen in onder meer de binnenzijde van de kapconstructie en dat deze kan worden behandeld. Uit de offerte kan niet worden afgeleid dat de aantasting door houtworm zo ernstig was dat de woning niet veilig en met een bepaalde mate van duurzaamheid kon worden bewoond, Gerechtshof 's-Hertogenbosch 10 januari 2023 GHSHE:2023:25

o Actieve Houtworm: Overigens is de aanwezigheid van actieve houtworm ook een gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning als woonhuis in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Indien geïntimeerden bekend waren met dat gebrek, is hun beroep op de ouderdomsclausule van artikel 6.3.1 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, zittingsplaats Leeuwarden 7 november 2023 GHARL:2023:9412

o Muizen- rattenplaag: Het hof is van oordeel dat koper met het Rentokil-rapport voldoende heeft onderbouwd dat ten tijde van de eigendomsoverdracht sprake is geweest van een muizen- en rattenplaag. Een muizen- en rattenplaag van de gestelde omvang staat aan normaal gebruik van de woning in de weg gelet op de gezondheidsrisico’s die daaraan kleven. De kosten van het onderzoeken en bestrijden van het ongedierte (€ 1.270,-), Gerechtshof Den Haag 22 maart 2022 GHDHA:2022:615

o scheurvorming: Gerechtshof Den Bosch, 21 augustus 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:3450: scheurvorming staat normaal niet in de weg als de scheur cosmetich kan worden opgelost en niet zal leiden tot constructieve problemen bij voorstchrijding tijd.

o Huiszwam in de kruipruimte. Als gevolg van de huiszwam zijn houten vloerdelen en de balklaag van de woning aangetast, waardoor deze naar verwachting moet worden vervangen. Hierdoor is woning niet geschikt voor normaal gebruik, Rechtbank Zutphen

o Huiszwam: Van een gebrek dat het gebruik van de bewoning belemmert is normaal gesproken pas sprake bij ernstige gebreken, bijvoorbeeld een gebrek dat de veiligheid van de bewoning van het pand direct dan wel binnen afzienbare termijn in gevaar brengt, als het niet wordt hersteld. De geconstateerde zwam kan in beginsel een dergelijk gebrek opleveren. Zwam tast de draagkracht aan van het hout en dat kan leiden tot gevaarlijke woonsituaties. Dat de zwamaantasting ten tijde van de levering al het stadium had bereikt dat direct dan wel binnen afzienbare termijn voor gevaar te duchten was, staat voor het hof vooralsnog echter niet vast. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 12 mei 2020 GHARL:2020:3682

o Huiszwam+ ouderdomsclausule:  Koop van een oude woning. Zwam. Conformiteitsvereiste. Ouderdomsclausule. Uitleg van de koopovereenkomst. Kenbaarheid van het gebrek. De ontdekking van zwam in houten vloerdelen en –balken van een oude woning kort na de levering, levert nog geen non-conformiteit op. Kopers hadden gelet op de ouderdom van de woning (meer dan 135 jaar) en de in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule, op een dergelijk gebrek bedacht kunnen zijn en daar redelijkerwijs onderzoek naar kunnen laten verrichten. De door verkopers ingevulde vragenlijst heeft niet de strekking om aan kopers een aanvullende garantie te bieden. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2020:3682

o Zwam en boktor recreatiewoning: Gebreken fundering (zwam en boktor). Deze staan aan normaal gebruik in de weg. Aansprakelijkheid voor herstelkosten. Vordering ten aanzien van aanvullende schade afgewezen. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18 oktober 2023 RBZWB:2023:7448 

o Te weinig m2's ; Zowel verkoper als verkopend makelaar aansprakelijk voor te geringe oppervlakte geleverde woning, Rechtbank Rotterdam 13 juli 2022 RBROT:2022:7522

o losliggende vloertegels. Dit verhindert het normale gebruik van de woning omdat het hier gaat om tegels in de woonkamer en de woonkamer een essentiële functie voor bewoning heeft, Rechtbank Utrecht;

o boomsterfte tuin: Volgens Rechtbank Den Haag 18 september 2019 RBDHA:2019:9842 maakt bomensterfte in de tuin het gekochte non-conform en niet geschikt voor normaal gebruik.

o Water in kelder: Na levering ontdekt de koper dat er na regenval water op de keldervloer komt te staan.  De (kelder van de) woning heeft hierdoor niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn in de zin van artikel 5.3 van de koopakte. De gebreken waren bij het sluiten van de koopovereenkomst niet kenbaar aan de koper in de zin van artikel 5.3 van de koopakte, mede omdat de verkoopster aan de koper had meegedeeld dat zij nimmer wateroverlast had ondervonden in de kelder ( Gerechtshof Den Bosch 12-01-2016)

Water in kelder (incidenteel)): Naar het oordeel van het hof kan, naar gangbaar spraakgebruik, niet gezegd worden dat incidentele wateroverlast in (een deel van) de kelder onder een woning bij hevige regenval, betekent dat die woning niet voor normaal gebruik geschikt is.(Gerechtshof 's-Hertogenbosch 24 september 2019 GHSHE:2019:3480)

o Vocht in kelder/sousterrain

Het hof is op grond van het rapport van TechnoConsult van oordeel dat [appellanten] daarmee weliswaar hebben aangetoond dat er sprake is van vochtproblemen in het souterrain, maar dat gelet op de gemotiveerde en niet, althans onvoldoende, weersproken betwisting door [vochttechniek] , niet is komen vast te staan dat aard van de vochtproblematiek dusdanig ernstig is dat het normaal gebruik van de ruimtes van het souterrain daardoor wordt verhinderd.

Uit het rapport van TechnoConsult volgt dat de vochtproblematiek op hoger niveau relatief beperkt is. Verder neemt het hof daarbij in aanmerking dat in het rapport van TechnoConsult is geconstateerd dat het in een kelderruimte vochtig kan zijn, hetgeen te maken heeft met de vaak relatief koudere ruimten ten opzichte van de omgeving. Vervolgens wordt opgemerkt:

“Het is dan ook niet ongewoon dat voegen in kelders donker worden in bepaalde jaargetijden. Dat wordt niet als een gebrek aan de bouwkundige constructie gezien maar hangt meer samen met het klimaat in de kelder.” ( Gerechtshof 's-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2021:3077 ).

o Vocht in kelder: Uit het rapport van [persoon 2] blijkt dat met het betreden van de kruipruimte – door een bouwkundig inspecteur – de vochtproblematiek vastgesteld had kunnen worden. Hiervoor hoefde dus ook geen destructief onderzoek gedaan te worden. Aldus was de vochtproblematiek voor [appellanten] kenbaar en komen de gevolgen daarvan op grond van de koopovereenkomst voor zijn rekening, zoals de rechtbank met juistheid heeft geoordeeld. Hieraan doet niet af dat de vochtproblematiek het normale gebruik van de woning belemmert, of, in de bewoordingen van [appellanten] , ervoor zorgt dat woning onbewoonbaar was. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst komen gebreken die het normale gebruik belemmeren immers voor rekening van koper indien de zij op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst aan koper bekend of kenbaar zijn. Koper kon niet zonder meer afgaan op de mededelingen van onder meer verkoper dat er geen sprake was van vochtproblematiek. Die mededelingen hielden immers geen garanties in, althans zonder nadere toelichting – die evenwel ontbreekt – valt niet in te zien dat kopers de mededelingen als zodanig had mogen opvatten.   ECLI:NL:GHSHE:2023:919

o Lekkages in sousterrain : Na koop en levering van een woning blijkt er sprake te zijn van lekkages in souterrain. Verkoper heeft in vragenlijst ingevuld dat er sprake is (geweest) van vochtdoorslag in souterrain, zonder te vermelden of die vochtdoorslag nog steeds bestond en zonder iets te vermelden over de ernst daarvan. Verkoper had al zo’n 13 jaar te maken met meerdere vochtproblemen in het souterrain. Gelet op zijn wetenschap heeft hij onvoldoende aan zijn mededelingsplicht voldaan. De problemen staan aan normaal gebruik als woning in de weg. Rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch 8 februari 2023 RBOBR:2023:510 

o Krakend dak: Woning met krakend dak voldoet niet aan de koopovereenkomst, Rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht 28 februari 2020 RBMNE:2020:978

o Knallend dak: knallend dak staat maakt het huis non-conform: Rechtbank Gelderland 21 april 2021 RBGEL:2021:2404

o Dakbedekkingsconstructie : Het ontbreken van een deugdelijke dakbedekkingsconstructie belet naar het oordeel van de rechtbank het normale gebruik van een woning, o.a. . ivm. de reële kans op lekkages binnen afzienbare tijd. Rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht 31 maart 2021 RBLIM:2021:2967

o Constructiefout dak:  foute constructie veroorzaakt lekkage en verhindert normaal gebruik woning. Verkoper aansprakelijk ondanks geconstateerd gebrek 20 maanden na levering en ouderdomsclausule vanwege vernieuwing dak 3 jaar gelden.  Rechtbank Noord-Holland 2 maart 2022, RBNHO:2022:1923

o Dak, rotte balkkoppen: De rechtbank overweegt dat het geconstateerde houtrot in beginsel een gebrek kan opleveren dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. Houtrot tast de draagkracht van het hout aan en dat kan leiden tot gevaarlijke woonsituaties. Het is echter de vraag of de aantasting van het hout ten tijde van de levering van de woning al het stadium had bereikt dat direct dan wel binnen afzienbare termijn voor gevaar te duchten was. Uit de in deze procedure vaststaande feiten kan de rechtbank niet afleiden dat dit het geval was. Rechtbank Rotterdam 13 juli 2022 RBROT:2022:5929 

o Dak, aftrek nieuw voor oud:  Op basis van gegevens van algemene bekendheid, gaat de kantonrechter ervan uit dat een (gerenoveerd) dak gemiddeld tenminste 40 jaar meegaat. Het dak van de woning was na de verbouwing in 2003 op het moment van de overdracht in 2020 17 jaar oud. De kantonrechter zal de omvang van de vervangende schadevergoeding daarom begroten op 22.306,64, te verminderen met een aftrek ‘nieuw voor oud’ van 50%. Dit leidt tot een bedrag van € 11.153,22 aan vervangende schadevergoeding, wat zal worden toegewezen, Kantonrechter Utrecht 10 augustus 2022 RBMNE:2022:3469

o Dak, Non-conformiteit woning: dak ouder dan medegedeeld door verkoper. Exoneratieclausule vrijwaart verkoper niet voor onjuiste mededelingen. Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem 7 december 2022 RBGEL:2022:6762 

o Dak-isolatie ( mededeling vragenlijst) : Het hof kent aan de mededelingen in de vragenlijst niet de betekenis toe die appellanten daaraan toekennen. In de vragenlijst heeft geïntimeerde medegedeeld wat haar op dat moment over de woning bekend was. De vragenlijst beoogt geen garanties te geven maar heeft een informatieve strekking en is van algemene aard. De mededelingen in de vragenlijst hebben appellanten , mede gelet op de eveneens verstrekte informatie dat geïntimeerde de dakisolatie in 1999 heeft laten aanbrengen en dat de woning oorspronkelijk is gebouwd rond 1900, niet mogen opvatten als een garantie of toezegging dat de dakisolatie volledig is, in die zin dat deze op geen enkele plek ontbreekt, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, zittingsplaats Leeuwarden 28 februari 2023 GHARL:2023:1771.

o Dak-isolatie: Anders dan in NVM vragenlijst stond vermeld, geen dakisolatie. Sprake van non-conformiteit? In gegeven omstandigheden onderzoeksplicht boven mededelingsplicht. Voldoende aanknopingspunten om te twijfelen. In de koopakte niet-bewoond en ouderdomsclausule. Kantonrechter Tilburg 31 mei 2023 RBZWB:2023:3797

o Dak-isolatie: Het hof volgt [geïntimeerde] daarin niet. De door [geïntimeerde] ingevulde vragenlijst is geen garantie, maar dat betekent niet dat zij betekenisloos is voor de uitleg van de overeenkomst en met name voor wat [appellanten] c.s. mochten verwachten is de ingevulde vragenlijst van belang. Zo mochten [appellanten] c.s. op grond van de met “ja” beantwoorde vragen “Is er sprake van gevelisolatie?” en “Is er sprake van vloerisolatie?” verwachten dat de vloeren en gevels voldoende geïsoleerd waren. Doordat vloer- en gevelisolatie grotendeels ontbraken beantwoordt de woning niet aan de koopovereenkomst. Als [geïntimeerde] niet wist wat wel en niet geïsoleerd was, had zij de vragenlijst niet moeten invullen of had zij haar onzekerheid aan de wederpartij moeten meedelen. Voor zover zij niet wist of er wel of geen isolatie was, komt dat – in de gegeven omstandigheden – voor haar risico. Gerechtshof Arnhen-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2020:752

o Energielabel + isolatie: 

In een uitspraak van de Rechtbank Limburg (  ECLI:NL:RBLIM:2021:9614 )ging het over een woning die als energielabel B woning werd aangeprezen, maar in werkelijkheid een energielabel C woning bleek te zijn. De kopers vonden dat zij erop mochten vertrouwen dat bepaalde isolatievoorzieningen in de woning aanwezig waren die maken dat voldaan wordt aan energielabel B.. De kantonrechter oordeelt dat de gestelde afwezigheid van isolatie niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat.  Op deze grond is de verkoper dus niet aansprakelijk.

Wel blijkt uit de brochure en vragenlijst dat de woning als energielabel B woning is verkocht en ook is verder daarin opgenomen dat de gevels deels geïsoleerd zijn en het dak – na bouw – geïsoleerd is. Met betrekking tot de gevel- en dakisolatie is vermeld dat sprake is van ongeveer 12 cm isolatie met een aantoonbare Rc-waarde 3,0. Omdat vast is komen te staan dat de isolatie niet de overeengekomen dikte en Rc-waarde heeft, hebben de kopers dus niet gekregen wat is afgesproken. Naar juridische spraakgebruik is er dus sprake van non-conformiteit.

Jammer genoeg voor de kopers worden hun vorderingen desondanks toch afgewezen. Zij hadden namelijk ontbinding gevorderd (ongedaanmaking van de koop), wat de rechter hier te ver vond gaan.

Volgens de kantonrechter is het energielabel namelijk slechts een indicatie van hoe energiezuinig een woning is en bij het bepalen van energiezuinigheid wordt gekeken naar verschillende woningkenmerken van een woning: isolatie is hier slechts één van. Aangezien de kopers bekend waren met de hoogte van de maandelijkse energievoorschotten en niet is gebleken dat die hoger uitvallen, en de woning voor het overige normaal bewoonbaar is, is de ontbinding niet gerechtvaardigd volgens de kantonrechter. De vorderingen van de kopers worden afgewezen. Met een andere minder vergaande vordering, zoals herstel of schadevergoeding, hadden zij mogelijk meer succes gehad.

Volgens laatstgenoemde redenering komt ook Gerechtshof .Den Bosch tot een voor kopers ongunstige beslissing. 

Minder energiezuinig dan gemeld in verkoopbrochure, dwaling hoeft niet de kern van de overeenkomst te betreffen,  verlaging koopsom:  

Voor een geslaagd beroep op dwaling is niet beslissend dat een onjuiste voorstelling van zaken, in dit geval met betrekking tot het HR++ glas, de kern van de koopovereenkomst betreft, zie Hoge Raad 17 april 2020. ECLI:NL:HR:2020:717, rov. 3.1.2. Ook onjuiste mededelingen of verzwegen feiten die niet de kern van de overeenkomst betreffen, kunnen ertoe hebben geleid dat een partij die overeenkomst is aangegaan onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken, en kunnen aldus een beroep op dwaling rechtvaardigen. Beslissend is dat bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten en aan dat criterium is, met in achtneming van het hierna volgende, voldaan.

Het is een feit van algemene bekendheid dat een energiezuinige woning meer waard is dan eenzelfde woning zonder energiebesparende maatregelen. Daarmee is het belang van energiebesparende voorzieningen voor een koper eigenlijk al een gegeven, tenzij er aanleiding is om aan te nemen dat deze koper daar niet in geïnteresseerd is. Daar blijkt in dit geval niet van. Het is dan ook niet aannemelijk dat eiser, als zij geweten zou hebben van de werkelijke isolatiewaarde van het glas, een zelfde bod zou hebben uitgebracht dan zij feitelijk heeft gedaan en de overeenkomst dus toch onder de nu overeengekomen condities zou zijn gesloten. Kantonrechter Roermond 31 mei 2023 RBLIM:2023:7291

0 Dak ( verrot en niet goed geconstrueerd) : verkoper is aansprakelijk. Kopers hebben niet hun onderzoeksplicht geschonden. https://uitspraken.rechtspraak.nl/#!/details?id=ECLI:NL:RBLIM:2017:7461

o Lichthinder: lichthinder kán het normaal gebruik van een woning in de weg staan HR 11 december 2020 ECLI:NL:HR:2020:2003

o Gebrekkige vloerverwarming huiskamer: vloerverwarming huiskamer is bedoeld als hoofdverwarming maar verwarmt door gebreken slechts tot 18 graden, zodat geen sprake is van normaal kunnen gebruiken.. Rb. Zeeland-West-Brabant 2021-06-16, ECLI:NL:RBZWB:2021:3107

o meer dan normaal gebruik verwachten: Naar het oordeel van de rechtbank mocht koper op grond van de mededelingen van verkoper. (zie r.o. 2.1 in de verkoopadvertentie op Funda) méér verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van de woning vereist is. De woning was immers compleet vernieuwd, beschikte over nieuwe hardhouten kozijnen, een nieuw aangelegd dakterras en was voorzien van (nieuw) stuukwerk. ( Rechtbank Rotterdam, ECLI:NL:RBROT:2021:7446 ).

- ouderdomsclausule; wanneer wel/niet beroep mogelijk
o verborgen gebrek bij overeenkomst met ouderdomsclausule. Koper dient er rekening mee te houden dat op korte termijn achterstallig onderhoud verricht diende te worden, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van de verkoop niet direct zichtbaar
(rechtbank Haarlem, LJN AO8132, d.d. 31-03-04);

o Rechtbank Limburg: de voorzieningenrechter oordeelt dat de ruimte waar het vochtprobleem zich voordeed in 2016 nog geen tien jaar daarvoor verbouwd was, en dat de ouderdomsclausule daarop niet van toepassing is. Het vochtprobleem is volgens de voorzieningenrechter zo ernstig dat het aan een normaal gebruik in de weg staat en veroordeelt verkopers tot betaling van (een voorschot op) schadevergoeding ( ECLI:NL:RBLIM:2017:10958 ).

o Koop woonhuis met bouwjaar 1955 met twee (door lekkage) ernstig aangetaste vloerbalken door fout bij verbouwing van badkamer in 2008. Hof legt (met Haviltex-maatstaf) ouderdomsclausule restrictief uit aldus dat uitsluitend die gebreken voor risico van koper komen die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning ( Gerechtshof Amsterdam 17 december 2019 GHAMS:2019:4501 ).

o Gerechtshof Den Haag uit november 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:2835). In deze zaak overwoog het hof dat de gekozen bewoordingen van de ouderdomsclausule expliciet zien op de (kwaliteit van de) vloeren. De exoneratie is dus (mede) gericht op gebreken in deze specifiek benoemde vloeren, zonder dat daarbij over oude vloeren hoeft te gaan. Ofwel een gunstige uitleg in voordeel van de verkoper.. De omstandigheid dat de bepaling is aangeduid als ‘Ouderdomsclausule’ doet daar niet aan af (Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 1 mei 2018.

o Door de toevoeging van de woorden “onder andere” in de ouderdomsclausule wordt in feite volledig teniet gedaan aan de garantie die de verkoper aan de koper geeft, zijnde dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. De niet-limitatieve opsomming in het exoneratiebeding resulteert erin dat de koper gevrijwaard is van aansprakelijkheid voor elk denkbaar kwaliteitsgebrek. In dit geval is het aannemelijker om enkel de kwaliteitsgebreken die verband houden met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen onder de ouderdomsclausule te laten vallen, zoals ook het Gerechtshof Amsterdam in december 2019 oordeelde (ECLI:NL:GHAMS:2019:4501).;

o beroep op ouderdomsclausule baat verkopers niet als zij voor de verkoop zelf een offerte hebben aangevraagd voor herstel fundering maar dit niet hebben medegedeeld aan kopers, Gerechtshof Amsterdam 5 oktober 2021 GHAMS:2021:2989

-ouderdomsclausule en niet bewoningsclausule: constructiefout valt niet onder ouderdomsclausule of niet-bewoningsclausule, Kantonrechter Assen 6 augustus 2019 RBNNE:2019:5944

-niet bewoningsclausule: Verkoper kan zich n casu niet verschuilen achter niet-bewoningsclausule, Kantonrechter Arnhem 6 juli 2022 RBGEL:2022:3487

-ouderdomsclausule en niet-bewoningsclausule: in het geval de koopovereenkomst deze clausules bevat geldt er een verzwaarde onderzoeksplicht voor koper: Kantonrechter Groningen 27 december 2022 RBNNE:2022:5443

- niet zelf-bewoningsclausule: Geen aansprakelijkheid voor gestelde gebreken in verkochte woning. Geslaagd beroep op niet-zelfbewoningsclausule in koopovereenkomst. Appellanten stellen dat er geen aanleiding bestond om (uitvoerig) onderzoek te doen naar de elektrische installatie en de (water)aansluitingen in de badkamer, omdat in de verkoopbrochure op Funda is vermeld dat de woning nagenoeg volledig gerenoveerd is, in welk verband in deze brochure onder meer melding is gemaakt van een geheel vernieuwde badkamer. Het hof verwerpt deze stelling van appellanten Deze mededelingen in de verkoopbrochure op Funda kunnen niet zonder meer worden begrepen als een garantie. Ze zijn zeer algemeen en niet van dien aard dat appellanten op grond daarvan mochten verwachten dat er geen (verborgen) gebreken in de woning aanwezig zouden zijn en zij daar zelf ook geen (nader) onderzoek naar zouden hoeven doen. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 18 juli 2023 GHSHE:2023:2363

-beroep op niet zelf-bewoningsclausule verworpen: Kopers willen ontbinding van de koopovereenkomst van de woning. Zij stellen dat de woning non-conform is wegens geluidsoverlast van de buren. Vordering wordt toegewezen. Beroep van de verkoper op de niet bewoningsclausule wordt afgewezen. In dit geval is sprake van een oneerlijk beding, ECLI:NL:RBZWB:2023:8179
(..)

Gebrek spouwmuur: Koper koopt nieuwe woning die door verkoper nog nooit is bewoond en ten tijde van de koop nog niet helemaal klaar was. Circa anderhalf jaar na de verkoop wordt schimmelvorming in het souterrain geconstateerd. Dat komt door een constructiefout in de spouwconstructie waardoor onvoldoende vocht wordt afgevoerd. Dat oordeel van de deskundige overtuigt het hof, ook al is dat deels gebaseerd op een partijdeskundigenrapport. Dat verkoper niet op de hoogte was van het gebrek doet er niet toe omdat gegarandeerd was dat de woning de eigenschappen die voor bewoning nodig zijn ( Hof 's-Hertogenbosch 08-01-2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:43 )

Rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht 21 oktober 2020 RBLIM:2020:8215

Puin in de tuin: volgens Hof te Den Bosch vormt puin in de tuin geen hinder van het normaal gebruik van de woning, maar is er wel sprake van schending medelingsplicht van verkoper en dwaling. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 juli 2019 GHSHE:2019:2338.

Bodemverontreiniging:  Koop woning met ondergrond. Kopers hebben na levering woning gesloopt voor nieuwbouw. In bodem blijkt vervuiling ((zware) metalen, asbest en puin) aanwezig te zijn. Geen bouwgrond verkocht. Geen acute saneringsplicht waardoor normaal gebruik als woning niet verhinderd wordt. Vordering wordt afgewezen ( Rechtbank Den Haag 1 februari 2023 RBDHA:2023:728 ).

Bodemverontreiniging, publiekrechtelijke beperking: Koper woning beroept zich op schending mededelingsplicht verkopers, non-conformiteit woning en dwaling wegens bodemverontreiniging en publiekrechtelijke beperking. Vorderingen worden afgewezen want koper wist dit/kon dit weten. ECLI:NL:RBROT:2023:12463

Tuin: Gestelde non-conformiteit geleverde woning met tuin vanwege een in de tuin aanwezige verhardingslaag; de rechtbank oordeelt dat deze verhardingslaag in de weg staat aan het normaal gebruik van het gekochte als bedoeld in de NVM-koopovereenkomst; bewijsopdracht aan verkoper dat de verhardingslaag aan de koper is meegedeeld voorafgaand aan het sluiten van de koop, Rechtbank Overijssel 25 augustus 2021 RBOVE:2021:3465

Asbest in tuin: de omvang van de verontreiniging naar het oordeel van de rechtbank betrekkelijk gering is en normaal gebruik van de onroerende zaak niet wezenlijk in de weg staat. [eiser in 20-58] heeft de stelling van [gedaagden in 20-58/eisers in 20-387], dat de verontreiniging is aangetroffen op 70 meter van de woning, niet of onvoldoende gemotiveerd betwist. Verder omvat de verontreiniging niet een substantieel deel van de zaak en is niet aannemelijk geworden dat voor normale bewoning het treffen van (ingrijpende) maatregelen noodzakelijk is. Uit het Nipa-rapport blijkt weliswaar dat sprake is van een ernstige bodemverontreiniging, maar dit betreft een oppervlakte van slechts 49 m² (met een diepte van 0,4 meter en daarmee een volume van circa 20 m³). Mede in aanmerking genomen de verhouding tot het gehele perceel (circa 8.400 m²) is de rechtbank van oordeel dat de hoeveelheid aangetroffen asbest binnen de grenzen valt van hetgeen [eiser in 20-58] kon verwachten. Voor het overige kon de woning inclusief tuin immers gewoon worden gebruikt, zonder dat dit onaanvaardbare risico's voor de gezondheid opleverde en zonder dat sanering noodzakelijk was. ( Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem 17 november 2021 RBGEL:2021:7240 ).

Asbest in bodem: Asbest onder de interventiewaarde aangetroffen op perceel bestemd voor de bouw van een woning. Geen sprake van non-conformiteit, wel sprake van dwaling. ECLI:NL:RBZWB:2022:7573, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 390633_E14122022 (rechtspraak.nl)

Asbest, verkoper aansprakelijk ondanks asbestclausule: In deze zaak ( ECLI:NL:RBOVE:2022:488 )  hebben de verkopers dan wel gebruikgemaakt van een asbestclausule, zij hebben vervolgens ook opgenomen dat er – voor zover zij weten – geen sprake is van verontreinigingen in het verkochte die het normaal gebruik belemmeren. Dit kwam de verkopers duur te staan, nu de aanwezigheid van asbest in bepaalde delen van het perceel het normaal gebruik volgens de kantonrechter wel degelijk belemmerde. In deze zaak leidt dit ertoe dat de verkoper uiteindelijk ten aanzien van een bepaald gedeelte van het perceel tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst.

Asbest in dak : Eiseres heeft van gedaagde een woning gekocht. Na de levering van de woning is eiseres erachter gekomen dat er asbest in het dakbeschot van de woning zit. In verband met de sanering hiervan heeft zij kosten moeten maken. In deze procedure probeert ze de kosten te verhalen op gedaagde. De rechtbank oordeelt dat gedaagde zijn mededelingsplicht heeft geschonden en wijst de vordering van eiseres grotendeels toe. Rechtbank Overijssel 8 februari 2023 RBOVE:2023:553

Gevelmuren: probleem aan buitenkant gevelmuren staat niet aan normaal gebruik van de woning in de weg.Rechtbank Den Haag 6 december 2017 RBDHA:2017:14351

Verkoper mag redelijkerwijs niet verwachten dat hij in een extreme situatie, waarin de woning ongeschikt was voor bewoning wegens instortingsgevaar, beroep kan doen op de ouderdomsclausule.

Zwembad, Met de rechtbank is het hof van oordeel dat uit de onderbouwde conclusies van de deskundige volgt dat er op dit moment ‘geen gebruik’ van het zwembad kan worden gemaakt, dat het ‘niet gebruiksklaar’ gemaakt kan worden en dat hij aanraadt het ‘in de huidige toestand’ niet te gebruiken, zodat normaal gebruik van het zwembad niet mogelijk is op constructieve (met de capaciteit van de installatie samenhangende) gronden. Daarmee is het tekortschieten van [appellant] gegeven, waaraan niet afdoet dat [geïntimeerde1] er als koper rekening mee moest houden dat het zwembad uit (±) 1990 stamde, en evenmin dat de deskundige in zijn algemeenheid de constructie van het zwembad redelijk noemt en de veroudering normaal, Gerechtshof Arnhem, ECLI:NL:GHARN:2011:1140

Lekkage badkamer: Het hof deelt dit standpunt niet. Vaststaat dat er sprake was van een lekkage van de badkamer ten tijde van de levering. Uit het deskundigenrapport valt op te maken dat de lekkage van een zodanige omvang was, dat deze direct verholpen diende te worden. Naar het oordeel van het hof is sprake van een wezenlijk gebrek aan de woning dat aan een normaal gebruik in de weg staat. Vaststaat immers dat na het gebruik van de douche op de verdieping, in de daaronder gelegen woonkamer water naar buiten kwam. Een lekkage in een badkamer die ertoe leidt dat water op een andere verdieping naar buiten treedt, kan op termijn tot structurele gebreken aan een woning leiden en moet daarom op korte termijn verholpen worden ( Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, zittingsplaats Arnhem 18 juni 2019 GHARL:2019:5106 );

Lekkage badkamer: Kantonrechter Alkmaar 30 maart 2022 RBNHO:2022:3155
Aantasting houten ondervloer gekochte woning door (op zichzelf verholpen) lekkage badkamer. Gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat. Verkoper aansprakelijk voor herstelkosten. Het aangetaste hout is geen gevolgschade, zoals gedaagde betoogt, maar het gebrek waarop de gevorderde herstelkosten zien.

Badkamer: Gebreken badkamer ten tijde van verkoop appartement? Geen non-conformiteit. Gedeelde gebreken zijn deels zichtbaar en oorzaak lekkage staat niet vast. Wél dwaling. Lekkage kwestie moest medegedeeld worden. Opheffing geleden nadeel begroot op € 5.000,-, Kantonrechter Haarlem 14 december 2022 RBNHO:2022:11850 

Loden leidingen ( in een huurzaak): Begin maart 2021 heeft de rechtbank Amsterdam een vonnis gewezen waarin de huurder van woonruimte is gevolgd in zijn standpunt dat sprake is van een reële kans op gezondheidsschade bij de aanwezigheid van een loodgehalte van 9.3 microgram per liter water, en dat dat een gebrek is. Dit terwijl de norm nu nog ligt bij 10 microgram per liter water. Naar verwachting wordt de norm eind 2022 pas verlaagd naar 5 microgram per liter water. De huurder had een vordering tot huurprijsvermindering ingesteld, en toegewezen gekregen. Het gebrekenboek van de huurcommissie schrijft een verlaging met 60% voor, bij 10 microgrom per liter water of meer. In dit geval is de huurprijs verlaagd met 40%, een en ander tot de loden leidingen vervangen waren.

Energielabel

Vordering koper afgewezen. Hof Arnhem-Leeuwarden wees de vordering van koper af (ECLI:NL:GHARL:2019:8211) .  Over de informatie in het energielabel met betrekking tot de gebruikte glassoort en isolatie oordeelde het hof dat deze informatie niet afkomstig was van de verkopers, maar van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland die het energielabel heeft afgegeven. Er is volgens het hof niet gebleken dat de verkopers aan deze rijksdienst onjuiste informatie hebben gegeven. Geen wanprestatie door de verkopers. Bovendien was het de verkopers niet bekend dat voor koper het energielabel A van belang was. De door de verkopers gestelde specificaties maakten daarom ook geen onderdeel uit van de koopovereenkomst, zodat er ook geen sprake was van wanprestatie.

Tekst op Funda kan als garantie gelden

 Een woonhuis werd op de website Funda te koop aangeboden. De tekst op de website vermeldde onder meer: “… de houten vloer op de begane grond is vervangen door beton (geen zwam) … Er blijkt toch zwam te zijn en in rechte wordt de tekst op Funda, in combinatie met andere mededelingen van verkoper, als een garantie aangemerkt.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, zittingsplaats Leeuwarden 24 september 2019 GHARL:2019:7799

Afwijking van verkoopbrochure: terecht beroep op dwaling en schade vanwege afwijking van verkoopfolder, Rechtbank Limburg 12 mei 2021 RBLIM:2021:4071

Koper mocht méér verwachten dan normaal gebruik: Naar het oordeel van de rechtbank mocht koper op grond van de mededelingen van verkoper  (zie r.o. 2.1 in de verkoopadvertentie op Funda) méér verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van de woning vereist is. De woning was immers compleet vernieuwd, beschikte over nieuwe hardhouten kozijnen, een nieuw aangelegd dakterras en was voorzien van (nieuw) stuukwerk. Rechtbank Rotterdam 14 juli 2021 RBROT:2021:7446

Algemene aanprijzing verkoopbrochure:, zwembad:  Daarnaast zou de verkoopmakelaar hebben gezegd dat alles goed zat met het zwembad, aldus [eiseres01]. Ook dat is volgens haar een onjuiste mededeling gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is de passage uit de verkoopbrochure een aanprijzing van algemene aard en mocht [gedaagde02] er op basis van die aanprijzing niet zonder meer van uitgaan dat de techniek van het zwembad volledig en deugdelijk zou functioneren. Dat mocht zij evenmin op basis van de mededeling van de verkoopmakelaar (voor zover al juist is dat hij gezegd zou hebben dat alles met het zwembad goed zat 6 ). Ook die mededeling is immers te algemeen van aard om daar concrete rechten aan te kunnen ontlenen https://uitspraken.rechtspraak.nl/#!/details?id=ECLI:NL:RBROT:2023:11754

Houtkachel buren: houtkachel buren kan een verborgen gebrek opleveren ivm. gezondheidsschade en waardevermindering ( fiscale zaak ), Rechtbank Midden-Nederland 29-11-2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:5900

- aansprakelijkheid makelaar; bijv bij koper niet wijzen op risico verborgen gebreken
o (Meijer/Notaris S. NJ 1993,188 Hoge Raad) De mate van zorgvuldigheid van de dienstverlener vindt haar grens daar waar de dienstverlener goede grond heeft aan te nemen dat de opdrachtgever zichzelf op de hoogte heeft gesteld of dat hij voldoende inzicht heeft.

o Verborgen gebrek dat zichtbaar werd bij verbouwing na koop huis. Makelaar had voor aankoop bouwkundig rapport laten opstellen waarbij gebrek niet aan het licht is gekomen(ook al kwam dit rapport te laat) Makelaar is informatieplicht afdoende nagekomen, dit zou anders zijn geweest indien het gebrek zichtbaar was geweest. LJN: AX5761, Rechtbank Haarlem 10/05/06)

o Door de makelaar van verkoper aan koper gedane foutieve mededelingen kunnen aan de verkoper worden toegerekend, waardoor verkoper eveneens - naast de makelaar - aansprakelijk is. ECLI:NL:GHAMS:2013:1378

o HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176, inzake maat woning, meetinstructie

o Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 1-12-2020,  Zoekresultaat -ECLI:NL:GHSHE:2020:3696, Makelaars die zijn aangesloten bij de NVM, VBO of VastgoedPro zijn verplicht om de meetinstructie te volgen die is gebaseerd op de NEN-2580-norm. Die norm schrijft voor wat meetelt voor het netto-gebruiksoppervlak van de woning. Als de makelaar de meetinstructie niet volgt en een verkeerd oppervlak vermeldt op Funda, kan hij jegens de koper aansprakelijk zijn voor de schade die daarvan het gevolg is. Hoe wordt de schade berekend:: verschil koopsom en marktwaarde

o Als makelaar echter heeft meegedeeld dat het verkrijgen van een parkeervergunning als bewoner van een appartement mogelijk is, maar dat er wellicht een wachtlijst zou zijn, beantwoordt het appartementen niet aan de overeenkomst, Gerechtshof Amsterdam 23 april 2019 GHAMS:2019:1459

o Kopers mogen er in beginsel van uitgaan dat de meetinstructie is gehanteerd en dat de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte dus overeenkomt met de netto woonoppervlakte van de woning. Makelaar aansprakelijk.

o Verkoopmakelaar aansprakelijk ten opzichte van koper: Volgens vaste jurisprudentie handelt een verkopend makelaar onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (zie HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176 met verwijzing naar HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162).

o Verkoopmakelaar heeft onrechtmatig gehandeld door eisers van een hem bekend gebrek aan de woning niet voorafgaand aan de koop op de hoogte te stellen. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelende makelaar mag worden verwacht dat hij de informatie met eisers had gedeeld. De schade wordt door de kantonrechter schattenderwijs begroot op € 2.000,00, ECLI:NL:RBNHO:2020:6963, Rechtbank Noord-Holland

o Verkoopmakelaar is aansprakelijk ten opzichte van koper als hij koper of diens bouwkundige heeft medegedeeld dat het huis gefundeerd is op staal, terwijl in werkelijkheid het huis gefundeerd is op palen ( in een buurt waar veel paalrot voorkomt ) Rechtbank Noord-Holland, 11 mei 2022 RBNHO:2022:4163

o correcte invulling vragenlijst: Is verkopend-makelaar aansprakelijk ten opzichte van koper voor de niet correcte invulling van vragenlijst door verkoper? Het is in beginsel de verkoper die verantwoordelijk is voor het naar waarheid invullen van de vragenlijst omtrent het te verkopen object en niet de makelaar.
De Raad van Toezicht Eindhoven/Maastricht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars O.G. en Vastgoeddeskundigen NVM 31 oktober 2013

Aankoopmakelaar handelt onzorgvuldig:: Wegens het nalaten van het bezichtigen van de woning in kwestie en het onvoldoende waarschuwen over de risico's van een ouderdomsclausule in het koopcontract is sprake van schending van de zorgplicht van een aankoopmakelaar ( Rechtbank Noord-Holland, ECLI:NL:RBNHO:2021:129 ).

Aankoopmakelaar is aansprakelijk door kopers niet te wijzen op de risico's van een vergaande vrijwaring van verkoper opgenomen in het koopcontract ( Rechtbank Noord-Holland, Zoekresultaat - inzien documentECLI:NL:RBNHO:2022:6479 ).

Kenbaar, onderzoeksplicht, mededelingsplicht: 

Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de zaak zich bevindt en (daarom) aan de geschiktheid van die zaak voor het doel waarvoor hij die wil kopen, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal laten verrichten (onderzoeksplicht). Als hij nalaat onderzoek te verrichten, terwijl dat redelijkerwijs wel van hem gevergd had mogen worden en dat onderzoek het gebrek ook aan het licht zou hebben gebracht, zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Die onderzoeksplicht verviel niet doordat [geïntimeerde1] in de vragenlijst had ingevuld dat er geen ongedierte of zwam aanwezig zou zijn. De beantwoording van vragen in de vragenlijst door de verkoper komt niet de betekenis toe van een aanvullende garantie

Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling zal moeten doen aan de koper (mededelingsplicht). Komt de verkoper die verplichting niet na, dan is hij voor het gebrek jegens de koper aansprakelijk, in de meeste gevallen ook als het gebrek voor de koper wel kenbaar was. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 12 mei 2020 GHARL:2020:3682

Rechtbank Noord-Holland, 16-09-2020,  ECLI:NL:RBNHO:2020:7355, het gebrek aan het dak van de garage had voor koper kenbaar moeten  zijn ( gezien doorhangen, scheurtjes en plassen op dak) , zodat koper geen beroep kan doen op het niet normaal kunnen gebruiken van de garage. Koper heeft verzuimd voldoende onderzoek tre doen

o Van de garantie zijn echter uitgesloten de gebreken die “kenbaar” zijn voor de koper. Dat is breder dan bekende gebreken: met “kenbare gebreken” wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de kopers niet kenden maar die zij (wel) zouden hebben ontdekt indien zij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hen mocht worden gevergd, zijn “kenbaar”. Op de koper die zich op non-conformiteit beroept, rust ter zake de stelplicht en bewijslast. Hij zal in dat kader, indien aan de orde, ook gemotiveerd moeten stellen dat hij aan de op hem rustende onderzoeksplicht heeft voldaan (of dat er geen reden was voor onderzoek). ECLI:NL:GHARL:2021:1264, 10 februari 2021

Herstelde gebreken mededelen?: Van een verkoper van een woning van bijna 65 jaar oud kan niet verwacht worden dat alle gebreken uit het verleden die deugdelijk zijn hersteld aan de koper worden gemeld. Het klopt dat het dak van de aanbouw van een latere datum is (2006), maar ook voor een dak van 15 jaar oud geldt dat oude en herstelde gebreken in beginsel niet hoeven te worden gemeld.. Kantonrechter Alkmaar 6 oktober 2021 RBNHO:2021:8906

Herstelde gebreken mededelen (2): Kennelijk verwijt koper verkoper dat die hem niet heeft verteld dat er (provisorische) werkzaamheden hebben plaatsgevonden aan de dakbeplating, schoorstenen en gootbakken. Niet valt echter in te zien dat en waarom een verkoper alle in het verleden uitgevoerde herstelwerkzaamheden aan de koper zou moeten melden. Dat zou alleen anders kunnen zijn als die werkzaamheden niet het gewenste resultaat hebben gehad waardoor er ten tijde van de eigendomsoverdracht (nog) een gebrek bestaat. Gerechtshof Den Haag 22 maart 2022 GHDHA:2022:615

Onderzoeksplicht? De rechtbank stelt voorop dat zij gedaagde niet volgt in zijn stelling dat eiser zijn onderzoeksplicht reeds heeft geschonden door na te laten een bouwkundig onderzoek te laten verrichten. Weliswaar kan het niet inwinnen van een bouwkundig advies bij het kopen van een (bestaande) woning een relevante factor zijn, maar het nalaten van het inwinnen van een dergelijk advies betekent niet per definitie dat daarmee de onderzoeksplicht is geschonden. Dit zal afhangen van de omstandigheden van het geval en het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van de koper over de eigenschappen van het gekochte. In hoeverre een koper aan bepaalde eigenschappen (al dan) niet hoeft te twijfelen, zal mede afhankelijk zijn van de mededelingen van de verkoper, alsmede anderszins door de verkoper verstrekte informatie. Voorts is van belang in hoeverre er ook overigens, onder meer uit eigen waarneming, aanwijzingen zijn die tot (nader) onderzoek dwingen. Rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht 13 oktober 2021 RBLIM:2021:7832

Kenbaar: Ter plaatse vastgesteld dat kruipruimte (deels) bereikbaar was. Bij deugdelijk bouwkundig onderzoek zou zijn gebleken (kenbaar) dat vloerbalken (deels) rot waren, dus geen sprake van verborgen gebreken. Kantonrechter Rotterdam 28 april 2022 RBROT:2022:3202

- Klachtplicht, verjaringstermijn:
o HR 27/06/2007 Pouw/Visser:Bij de beantwoording van de vraag of er binnen bekwame tijd geklaagd is moeten de omstandigheden van het geval betrokken worden, ook het feit of de verkoper nadeel lijdt door de (te) late klacht moet meegenomen worden in deze beslissing.

o HR 25/02/2005 Fabels /Meenderink: De koper is bevoegd eerst advies van een deskundige in te winnen alvorens hij de in artikel 7:23 lid 1 BW bedoelde kennisgeving aan de verkoper zendt. De klachttermijn neemt pas zijn aanvang zodra de koper met voldoende zekerheid kan zeggen dat er sprake is van non-conformiteit.

- noodzaak in gebreke stelling:

Kantonrechter Lelystad 4 april 2018 RBMNE:2018:1094
(..)

Voor een succesvol beroep op (vervangende) schadevergoeding is in beginsel vereist dat [eiser sub 1] c.s. een redelijke termijn aan [gedaagde sub 1] c.s. heeft gegeven om het gebrek te verhelpen (artikel 6:74 lid 2 in samenhang met artikel 6:82 lid 1 BW). Ter comparitie heeft [eiser sub 1] echter erkend dat de oude stuclaag al van de muren was verwijderd en door een stukadoor van een nieuwe stuclaag was voorzien voorafgaand aan het moment dat [gedaagde sub 1] c.s. voor het eerst in de gelegenheid is gesteld om het gestelde gebrek te verhelpen. De kantonrechter oordeelt dan ook dat [eiser sub 1] c.s. heeft nagelaten om [gedaagde sub 1] c.s. een redelijke termijn te geven om het gestelde gebrek te verhelpen.
Deze vordering wordt dan ook afgewezen. Gelet op het voorgaande kan in het midden blijven of het stucwerk met een gebrek was behept en zo ja, of daardoor normaal gebruik van de woning werd belemmerd

ontbreken in gebreke stelling niet altijd fataal: De Hoge Raad heeft in het arrest Fraanje/Alukon van 11 oktober 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1581) herhaald dat het – in verband met de hanteerbaarheid van de wettelijke regels in de praktijk – bij het wettelijk stelsel van verzuim niet gaat om strakke regels. Onder omstandigheden kan een beroep op het ontbreken van een ingebrekestelling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn of kan worden aangenomen dat op grond van de redelijkheid en billijkheid een ingebrekestelling achterwege kan blijven en de schuldenaar zonder ingebrekestelling in verzuim is geraakt. Zie ook: Rechtbank Zeeland-West-Brabant 21 december 2022 RBZWB:2022:7870: 

Koper moet verkoper gelegenheid geven voor herstel gebreken: Koper weigert mee te werken aan herstel van de gebreken door verkoper, daarom geen bevoegdheid van de koper om de koopovereenkomst partieel te ontbinden en geen vermindering van de koopprijs. Voor gebreken waarvan herstel is geweigerd geen opschortingsbevoegdheid. Door weigering van herstel is verzuim verkoper geëindigd en is er sprake van schuldeisersverzuim van koper.. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, zittingsplaats Leeuwarden 31 oktober 2023 GHARL:2023:9192

Ontbinding koopovereenkomst mogelijk?: Wettelijk is bepaald dat bij een gebrek ontbinding van de koop mogelijk is, tenzij dat gebrek te gering is om de ontbinding te rechtvaardigen. Met andere woorden: er moet sprake zijn van een ernstig gebrek en dat is volgens het hof (GHARL:2018:9077) hier niet het geval. Hoewel de schade met € 36.000,- fors is, is dit nog geen 8% van de koopsom. Ontbinding zou daarentegen te verstrekkende gevolgen hebben

- mededelingsplicht:
o HR 15/11/1957; koper mag afgaan op de juistheid van mededelingen van de verkoper.
o HR 30/11/1973 Van der Beek/Van Dartel;wanneer de verkoper inlichtingen had behoren te geven, kan deze zich er niet op beroepen dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan.
o HR 21/12/1990; de mededelingsplicht van de verkoper prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koperà prioriteitsregel. De strekking van deze regel is bescherming te bieden aan de koper in een situatie waarin de verkoper een omstandigheid heeft verzwegen die hij had behoren mede te delen.
o HR 10 april 1998, NJ 1998,666 Offringa/Vink c.s. à de mededelingsplicht wordt zeer spoedig aanwezig geacht in het geval de verkoper het gebrek kende
o HR 14 november 1997, NJ 1998, 657 Holvricka/Brunink à ook als de verkoper het vermoeden heeft dat er een gebrek is moet er een mededelingsplicht aan worden genomen.
o HR 12 februari 1999 NJ 1999,584 Dohrmann c.s./Goorhuis c.s. à wanneer de verkoper het gebrek kende, en dus een mededelingsplicht had, is het niet meer van belang in welke mate de koper onderzoek heeft gedaan. De verkoper had het moeten melden ook al vertrouwde de verkoper op het onderzoek van de koper.

Rb Gelderland 25 oktober 2018, RBGEL 2018:5360: De rechtbank overweegt dat in zijn algemeenheid gesproken niet geldt dat, bij de verkoop van een huis, het niet melden van omstandigheden die geen tekortkoming in de koopovereenkomst opleveren, zoals hier de radiator en de vloerverwarming, een zelfstandige grondslag oplevert voor een schadevergoeding. Feiten of omstandigheden waarom dat in dit geval wel zo zou zijn, zijn niet aangevoerd.

Hof Den Haag 2020-09-15, ECLI:NL:GHDHA:2020:1659  Ten aanzien van klachtpunten 6 (condensvorming raampartij keuken), 7 (constructie badkamervloer), 9 (schutting) en 15 (kapotte verwarmingsknop) is het hof van oordeel dat deze gebreken niet aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. Voor zover zij – mede in aanmerking genomen de ouderdom van de woning – als gebreken kunnen worden gekwalificeerd, zijn zij daarvoor van te geringe betekenis. Omdat het hier gebreken betreft die niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan, kan ook niet worden gezegd dat op [geïntimeerde] een mededelingsplicht rustte ten aanzien van deze klachtpunten. [appellant 1] c.s. kan zich wat deze punten betreft dus evenmin met succes op dwaling beroepen.

- asbest

o Verkoper verklaart dat hem niet bekend is of er asbest in de zaak zit. Er blijkt asbest aanwezig maar dit maakt de zaak niet non-conform. Ook een beroep op dwaling strandt. Geen mededelingen van verkoper die koper doen dwalen, ook geen wederzijdse dwaling. (rechtbank Rotterdam, LJN BF1819, d.d. 17-09-08)

o De rechter stelt dat iedereen wel eens een gat in de muur boort om iets op te hangen. In deze woning was dat vanwege asbest in de muren niet mogelijk. De rechter vond de woning daarom niet geschikt voor normaal gebruik , LJN:BJ 3314, Rechtbank Den-Haag, d.d. 03-06-09)

* Woning waarvan de scheidingswanden asbest bevatten is niet geschikt voor normaal gebruik. Verkoper is aansprakelijk ondanks ouderdomsclausule. Koper heeft onderzoeksplicht niet verzuimd ondanks aanwezigheid twee zichtbare andere asbesthoudende plaatjes. Rechtbank Arnhem 18 mei 2010, ECLI:RBARN: 2010:BM7624

Asbest
De rechtbank overweegt dat de enkele aanwezigheid van asbest in een woning niet zonder meer meebrengt dat de woning niet de eigenschappen beschikt die nodig zijn voor normaal gebruik daarvan. In de (bij wat oudere huizen veel voorkomende) situatie dat het aanwezige asbest geen risico voor de gezondheid oplevert zo lang men daaraan geen zaag- of breekwerk verricht, staat de aanwezigheid van het asbest er niet aan in de weg dat de woning gewoon kan worden bewoond. Doet zich evenwel de situatie voor dat het aanwezige asbest, ook zonder hak- en breekwerk, gevaar oplevert voor de gezondheid, zodat men het huis dus niet veilig kan bewonen, dan bezit het huis niet de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik.( Rechtbank Oost-Brabant 27 februari 2019 RBOBR:2019:1059 )

Kantonrechter Utrecht 27 februari 2019 RBMNE:2019:954:

Anders dan eiser betoogt, kan niet worden geoordeeld dat de enkele aanwezigheid van asbest in het dakbeschot van de woning in de weg staat aan normaal gebruik van die woning. Omdat het hechtgebonden asbest betreft en bij alledaags gebruik van de woning geen sprake is van verwijdering/bewerking van dat asbest, is van schadelijkheid voor de gezondheid of ander nadeel namelijk geen sprake. De aanwezigheid van het asbest maakt de woning niet ongeschikt voor bewoning.

Eiser heeft aangegeven dat het asbest wel moest worden verwijderd bij het uitvoeren van de werkzaamheden aan de dakkapel en het dak, zodat de aanwezigheid van het asbest daardoor in weg staat aan het normaal gebruik van de woning. Het uitvoeren van niet direct noodzakelijke verbouwingswerkzaamheden valt echter niet onder normaal gebruik, maar is een aanpassing van de woning op grond van persoonlijke wensen, die in beginsel niet ziet op de algemene bewoonbaarheid van de woning. Dat eiser bij het vervangen van de dakkapel en de overige verbouwingswerkzaamheden aan het dak het asbest diende te laten saneren, maakt dus nog niet dat de geleverde woning niet de eigenschappen beschikte die noodzakelijk zijn voor normaal gebruik. Als eiser de verbouwingswerkzaamheden niet zou hebben uitgevoerd, bestond namelijk geen noodzaak of plicht het asbest te laten verwijderen. Dit kan anders zijn wanneer de werkzaamheden aan het dak wel noodzakelijk waren voor de algemene bewoonbaarheid van de woning. eiser heeft daarover aangevoerd dat het dak van de woning in een slechte staat zou verkeren waardoor de uitgevoerde werkzaamheden noodzakelijk zouden zijn geweest, maar heeft deze stelling onvoldoende onderbouwd met enig bewijs.

In de onbekendheidsverklaring zegt de verkoper niet bekend te zijn met de aanwezigheid van asbest of asbesthoudende materialen. Als achteraf blijkt dat de verkoper daar wel van op de hoogte was, is hij toerekenbaar tekortgeschoten bij de nakoming van zijn verplichtingen, Gerechtshof Den Haag ECLI:NL:GHDHA:2020:1333

Gerechtshof Den Bosch ( 1 juni 2021).: Vlak na het tekenen van de leveringsakte kwamen de kopers er achter dat asbest was verwerkt in het dak van hun nieuwe woning. Er is in casu zowel sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst als van dwaling. Nu asbest in dak al verkruimelt voldoet woning niet aan normaal gebruik, bovendien waren verkopers op de hoogte van het asbest, maar vullen zij op het vragenformulier bij de koopovereenkomst in dat er geen sprake was van asbest. ( ECLI:NL:GHSHE:2021:1611 )

- Burenoverlast
o Ten aanzien van het beroep van eisers op non-conformiteit (artikel 7:17 BW is de rechtbank van oordeel dat wanneer buren zodanige structurele en objectief ernstige overlast veroorzaken dat aan het redelijkerwijs te verwachten woongenot ernstig afbreuk wordt gedaan (verder te noemen: de overlast), er onder omstandigheden aanleiding kan zijn voor het oordeel dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Tot de normale eigenschappen van een woonhuis behoort ook dat het de bewoner een bepaald minimumniveau van immaterieel woongenot dient te verschaffen. De werking van artikel 7:17 BW is naar het oordeel van de rechtbank in dat opzicht dan ook niet beperkt tot materiele eigenschappen, zoals materiaal en constructie.( LJN: AZ2615, Rechtbank Arnhem d.d. 30-08-2006);

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29 augustus 2017 GHARL:2017:7517,  inzake geluidsoverlast van gehandicapt king van de buren:

"Het moge zo zijn dat geïntimeerden c.s. het geluid als zeer hinderlijk ervaren - en het hof gaat er zonder meer vanuit dat dit voor hen ook het geval is -, dat betekent nog niet dat het geluid naar objectieve maatstaven het te verwachten wooncomfort van een woning in een rustige buurt ernstig vermindert".

Rechtbank Amsterdam 18 juli 2018 RBAMS:2018:5104 :

Verkopers van woning hadden aan koper moeten meedelen dat hun onderburen geluidshinder van de vloer van de woning ondervonden, alsmede dat zij met hun onderburen afspraken hadden gemaakt over het gebruik van de vloer en over het laten verrichten van nader onderzoek naar mogelijke maatregelen ter beperking van de geluidshinder. Door dat te verzwijgen, is sprake van dwaling en toerekenbaar tekort schieten.

Geluidsoverlast buren:  Rechtbank Amsterdam 25 september 2008,. ECLI:NL:RBAMS:2008:8F5087, waarin het ging om verkopers die geluidsoverlast verzwegen en op vragen naar mogelijke overlast hebben verklaard dat er weinig of niets aan de hand was. ln rov.5.2 oordeelt de rechtbank als volgt: "Verkopers hebben
gedaan alsof er weinig of niets aan de hand was en hebben de voorgeschiedenis van de ernstige geluidsoverlast verzwegen, terwijl  op hen de verplichting rustte om koper te informeren over het gedrag van de studenten, nu sprake was van onaanvaardbare
overlast, waarvan de wetenschap een onmiskenbaar belang vormde met het oog op
het aangaan van de koopovereenkomst (hof Amsterdam I november 2007, NJF 2008, BB)".

Geluidsoverlast buren: Kopers willen ontbinding van de koopovereenkomst van de woning. Zij stellen dat de woning non-conform is wegens geluidsoverlast van de buren.. Vordering kopers wordt toegewezen.ECLI:NL:RBZWB:2023:8179

Agressieve buurman: :Kort geding. Mondelinge uitspraak. Vordering tot teruglevering van woning in verband met overlast veroorzakende buurman afgewezen. Geen sprake van non-conformiteit en dwaling. Belangenafweging maakt dit niet anders.( ECLI:NL:RBMNE:2022:5163 ).

Geluidsoverlast buurnan:  in dit geval volgens rechter geen sprake van ernstige en structurele overlast. Verkoper hoefde koper niet te informeren. Beroep op dwaling en tekort schieten afgewezen. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda 10 mei 2023 RBZWB:2023:3305

Geluidsoverlast buurman: De rechtbank oordeelt dat het appartement voldoet aan de koopovereenkomst. Er is in deze zaak pas sprake van non-conformiteit als op het moment van levering er dusdanig ernstige en structurele overlast van de buurman was dat naar objectieve maatstaven het wooncomfort ernstig werd verminderd. Die situatie is niet aan de orde. Er is door de jaren heen in periodes in meer of mindere mate geluidsoverlast van de buurman geweest, maar het appartement is van 1974. Een zekere mate van gehorigheid moet dan worden verwacht en worden getolereerd. Daarnaast zijn er in de anderhalf jaar voorafgaand aan de levering maximaal twee meldingen van overlast geweest. De laatste melding zou van ruim acht maanden voor de levering zijn. Bovendien kan niet de aard (inhoud en duur) en het niveau van de overlast worden vastgesteld, ECLI:NL:RBZWB:2023:3305

Burenoverlast en stankoverlast: Rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda 22 november 2023 RBZWB:2023:8179
Kopers willen ontbinding van de koopovereenkomst van de woning. Zij stellen dat de woning non-conform is wegens geluidsoverlast van de buren. Vordering wordt toegewezen. Beroep van de verkoper op de niet bewoningsclausule wordt afgewezen. In dit geval is sprake van een oneerlijk beding

Geluidisolatie woning. Rechtbank Amsterdam 31 maart 2021 RBAMS:2021:2236: Het pand dateert uit 1927 en heeft houten vloerconstructies. Bij dergelijke oude woningen, ook al hebben renovatiewerkzaamheden plaatsgevonden, is sprake van een zekere mate van gehorigheid. Deze omstandigheden, ook in samenhang bezien met het feit dat de koopovereenkomst over het niveau van geluidisolatie geen specifieke voorwaarden bevat, brengen mee dat eiser niet een hoog niveau van geluidisolatie mocht verwachten en ook niet mocht verwachten dat bijvoorbeeld contact- of leefgeluiden van de (boven)buren niet te horen zouden zijn. Een bepaalde mate van gehorigheid is immers onvermijdelijk in dergelijke bestaande bouw,

-Krakend dak: In de verkoopbrochure is de zolder omschreven als een "slaapzolder". Daarmee maakt die zolder deel uit van het voor bewoning bestemde en geschikte deel van de woning. Het vóórkomen van duidelijk hoorbare en hinderlijke geluiden van het dak, zoals geconstateerd door NAA, veroorzaakt door gebreken in de dakconstructie, zoals vastgesteld door de BDA Groep, kan, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, een gebrek vormen dat een normaal gebruik van de woning belemmert." ( Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, zittingsplaats Leeuwarden 20 februari 2018 GHARL:2018:1660 )

- Boktor
o De rechtbank stelt voorop dat een koper van een reeds bestaande woning, in dit geval gebouwd 1895, niet kan en mag verwachten dat de woning de eigenschappen heeft van een nieuwe woning. Van een verkoper mag worden verwacht de hij de hem bekende onzichtbare gebreken, waardoor de woning de feitelijk eigenschappen mist die voor normaal gebruik nodig zijn, aan de koper meldt. Met betrekking tot onzichtbare gebreken die de verkoper onbekend zijn, geldt dat de verkoper hiervoor slechts aansprakelijk kan worden gesteld indien het gebrek zich manifesteert in concrete overlast die zodanig ernstig is dat een normaal gebruik van de woning wordt verhinderd. Rechtbank Arnhem 4 dec 1997, Rechtbank Utrecht 17 september 1997.

o op grond van de oudheidsverklaring mochten kopers in beginsel niet verwachten dat de kap van de dakconstructie vrij van boktor zou zijn, Gerechtshof Amsterdam, LJN: BU9605

- Houtrot

o Verkopers recreatiewoning aansprakelijk voor rottend dak, hoewel zij dit niet wisten bij verkoop en levering. Art.5.3 standaard NVM contract betreft een garantieverplichting. Een recreatiewoning met een rottend dak is niet geschikt voor normaal gebruik als zodanig.( LJN: AU0169,Sector kanton Rechtbank Haarlem , 265554 CV EXP) d.d. 14/07/05

o door houtrot aangetaste bovendorpel van de balkondeuren is niet zodanig ernstig dat daardoor de woning niet normaal kan worden gebruikt, Gerechtshof Leeuwarden, LJN: BM 2243. Verkoper is niet aansprakelijk. Maar dat kan anders zijn indien verkoper de rotte dorpel door overschilderen heeft gemaskeerd met het oog op de verkoop.

- houtzwam
o HR van den Broek c.s. / Van Dael: de overeenkomst moet op het moment van de overdracht aan de overeenkomst beantwoorden. Omdat schimmel heel erg snel kan optrekken werd er in deze zaak geoordeeld dat het hof niet aan de stelling voorbij had mogen gaan van de verkoper dat de koper misschien wel de muren verkeerd had geinjecteerd en dat er natte winters waren geweest, mede omdat het beroep op non-conformiteit werd gedaan na twee jaar en schimmel dus snel kan optrekken. (HR 2 april 1999. NJ 1999, 585)

Schimmel en zwammen op balken houten vloer. Ten tijde van levering al aanwezig, dus niet voldoende duurzaam voor normaal gebruik. Wel 'kenbaar' in de zin van de koopovereenkomst. Kopers hebben niet voldaan aan onderzoeksplicht. Gerechtshof Den Haag, 13-07-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1254

- vloerbalken

aangetaste vloerbalken die verhinderen dat koper van de woning zijn badkamer verbouwt, verhinderen het normaal gebruik van de woning. Verkoper is aansprakelijk ook al had verkoper geen kennis van de gebreken. Tekortkoming komt naar verkeersopvatting van rekening verkoper. Rechtbank Arnhem, 12 mei 2010

- bodemverontreiniging, olietank
o verkoper hoeft geen mededeling te doen van een aanwezige olietank als dat hem niet gevraagd wordt ongeacht of hij al dan niet bekend was of had behoren te zijn met de aanwezigheid van de tank. HR 22/11/96 NJ 1997/527.

o De aanwezigheid van puin, huisafval en asbest in de grond van het verkochte staat een normaal gebruik in de weg, zelfs als de woning circa. 350 jaar oud is, Rb Arnhem, 17 december 2008, NJF 2009, 60

o Dat de koper genoodzaakt zal zijn aanzienlijke saneringskosten te maken belet niet het normaal kunnen gebruiken van de woning. Gelet op bestaande aanwijzingen had koper er niet op mogen vertrouwen dat de bodem niet behept was met verontreiniging, Rechtbank Maastricht 13 augustus 2003, LJN AN17928;

o verkoper heeft zijn mededelingsplicht geschonden en is jegens koper aansprakelijk voor de bodemverontreiniging, Rechtbank Zutphen, 25 juni 2008, NJF 2008, 351

o Tussen partijen is niet in geschil dat, gelet op de vervuiling van de olietank, sanering van die olietank noodzakelijk was. Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat de bij de woning aangetroffen vervuilde olietank de woning minder geschikt maakt als woonhuis en mitsdien als gebrek aan de woning moet worden beschouwd. Immers heeft deze olietank een negatieve invloed op de gezondheid en veiligheid van de woonomgeving. Dat [eisers] in de tijd voor november 2005 niets van de aanwezigheid van de vervuilde olietank hebben gemerkt, maakt niet dat de woning desondanks geschikt was voor normaal gebruik. De negatieve invloed van de olietank op hun woonomgeving was door [eisers] enkel nog niet onderkend ( Rechtbank Rotterdam, 8 juli 2009).

o Er is sprake van ernstige bodemverontreiniging, maar niet is aangetoond dat de gezondheid daardoor wordt bedreigd. De bodemverontreiniging staat bewoning ( het normale gebruik ) dan ook niet in de weg. Wel is de bodemverontreiniging er de oorzaak van dat eisers niet kunnen aanbouwen. Maar het kunnen aanbouwen valt niet onder de normaal-gebruik-garantie van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. De omstandigheden dat de bodem ernstig verontreinigd is ter plaatse van de voorgenomen aanbouw en dat eisers daardoor niet kunnen aanbouwen zijn geen omstandigheden op grond waarvan geoordeeld kan worden dat sprake is van non-conformiteit en dat gedaagde daardoor toerekenbaar tekort is geschoten.( Rechtbank Overijssel, 5 oktober 2021,, zaaknummer 9195184/CV EXPL 21-2011 (niet gepubliceerd).

o Put nabij woning:  Eisers hebben van gedaagden een woning gekocht. Gedaagden hebben op de bij de koopovereenkomst behorende vragenlijst aangegeven dat er geen ondergrondse tanks op het perceel aanwezig zijn. Ook hebben gedaagden verklaard dat de woning is aangesloten op het gemeentelijk riool. Enige tijd na levering is het eisers gebleken dat er een betonnen ondergrondse put/tank onder (een deel van) de woning aanwezig is. Eisers stellen dat de woning non-conform is en dat gedaagden de mededelingsplicht hebben geschonden en vorderen o.a. de herstelkosten van gedaagden. De rechtbank geeft eisers gelijk: de mededelingsplicht is geschonden, de woning is non-conform. Vorderingen toegewezen. Rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo 29 maart 2023 RBOVE:2023:1227

electrische installatie: Het hof overweegt als volgt. Het gaat hier om een huis uit 1924 en verkopers hadden verklaard dat de technische installatie niet vernieuwd was. Kopers hadden rekening moeten houden met een elektrische installatie die mogelijk gedeeltelijk dateerde uit 1924. Dat betekent dat kopers  niet mochten verwachten dat de elektrische installatie aan de huidige (veiligheids-)eisen zou voldoen. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden: ECLI:NL:GHARL:2021:1264, 10 februari 2021

electrische installatie:   Uit het voorgaande volgt dat onder ‘normaal gebruik’ in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst onder andere wordt verstaan dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd dient te zijn. Volgens vaste rechtspraak betekent dit voor wat betreft een elektrische installatie dat ervan mag worden uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften.5 Elektriciteit is immers een niet ongevaarlijk iets, terwijl het voor de bruikbaarheid van de woning zeer belangrijk is.   Het beroep van gedaagde op de ouderdomsclausule van artikel 23 van de koopovereenkomst doet daar niet aan af. Een redelijke uitleg van die clausule brengt namelijk mee dat die clausule slechts ziet op gebreken die verband houden met de ouderdom van de woning. Gedaagde heeft onvoldoende onderbouwd dat het gebrek aan de elektrische installatie verband houdt met de ouderdom van de woning. Bovendien volgt uit de door gedaagde ingevulde vragenlijst dat de volledige elektrische installatie in 2006 is vernieuwd. Gelet daarop hoefde [eiser sub 1] c.s. er dus ook geen rekening mee te houden dat de elektrische installatie verouderd was.  ECLI:NL:RBMNE:2022:5330, Rechtbank Midden-Nederland, 9876420 (rechtspraak.nl) 

CV-ketel: verkoper van CV ketel is ook aansprakelijk jegens koper als de CV-ketel na 2 jaar gebreken vertoont. Verkoper kan zich niet verschuilen achter de fabrieksgarantie die maar slechts 2 jaar is. https://www.recht.nl/rechtspraak/uitspraak/?ecli=ECLI:NL:RBROT:2022:9186

Lekkage

o de lekkage hadden kopers redelijkerwijs al bij de bezichting van het huis vóór het sluiten van de koopovereenkomst kunnen constateren bij het bouwtechnisch onderzoek. Lekkagesporen op de muren zijn immers een concrete aanwijzing aangaande een mogelijk gebrek. Verkoper derhalve niet aansprakelijk., Rechtbank Arnhem, LJN: BVO489

Lekkage, herstelkosten, badkamer: : Schade door lekkage in koopwoning. De kantonrechter oordeelt dat die lekkage voldoende is gebleken. Ook neemt de kantonrechter aan dat die lekkage al bestond bij overdracht van de woning. Die lekkage brengt mee dat de woning (deels) niet geschikt was voor een normaal gebruik als woning. Daarom moeten de verkopers de herstelkosten betalen aan de kopers. De kantonrechter schat de herstelkosten op € 7.500,00. Die kosten moeten de verkopers betalen ( Kantonrechter Zaanstad 4 februari 2021 RBNHO:2021:914 ).

Lekkage ( lekkende ramen) , gevolgschade

Kantonrechter Rotterdam 3 december 2020 RBROT:2020:11321
Verkoper is aansprakelijke voor lekkende ramen op grond van artikel 6.3. koopovereenkomst. Echter is verkoper op grond van datzelfde artikel slechts aansprakelijk voor herstelkosten, maar niet voor gevolgschade. Dat is pas anders als verkoper het gebrek kende en koper hierover had moeten informeren.

Gevolgschade? Aanvullende schade?: Verkoper betwist dat de geoffreerde werkzaamheden zien op het herstel van de bestaande situatie. Volgens verkoper. gaat het om aanvullende schade en daar ziet artikel 6.3 (laatste regel) van de koopovereenkomst niet op. De rechtbank volgt verkoper hierin niet. Uit de offertes blijkt immers dat de geoffreerde werkzaamheden zien op het herstellen van het dak, het leveren en plaatsen van kunststof kozijnen, het herstellen van de plafonds in de woonkamer, keuken en overloop en het opnieuw stucen van de buitengevels. [eiser] heeft gemotiveerd gesteld dat de kozijnen als gevolg van de lekkages zodanig zijn beschadigd dat deze moeten worden vervangen, en dat de schade aan de plafonds en gevel een rechtstreeks gevolg zijn van de foutieve dakconstructie en de daardoor ontstane lekkages. Daarmee is geen sprake van aanvullende schade, maar van schade die een rechtstreeks gevolg is van de tekortkoming van verkoper. ( RBROT:2021:7446).

 Verzakte aanbouw, normaal gebruik

Het Gerechtshof Amsterdam, 18.07.2017 (GHAMS:2017:2658) , stelt dat voor een succesvol beroep op non-conformiteit vereist is dat wordt bewezen dat de verzakking of zetting een normaal gebruik van de woning in de weg staat (artikel 7:17 BW) . Met normaal gebruik van een woning wordt bedoeld dat er in die woning kan worden gewoond, maar ook dat dit zonder onaanvaardbare overlast kan en dat de constructieve veiligheid van de woning niet in gevaar komt. Koper heeft volgens de rechter niet, dan wel onvoldoende onderbouwd dat de zakking van de vloer van de serre een normaal gebruik van de woning in de weg staat. De enkele constatering van een geringe zakking is daarvoor immers onvoldoende.

Gebrekkige Riolering, verborgen gebrek riool

Volgens de kantonrechter te Roermond (  6 september 2017 RBLIM:2017:8741 ) is verkoper aansprakelijk voor de schade die volgt uit een gebrekkige riolering. De kantonrechter stelt: "Aangezien voornoemd gebrek in de riolering naar het oordeel van de kantonrechter een normaal gebruik van de woning verhindert dient geoordeeld te worden dat er sprake is van non-conformiteit"..

Open haard, normaal gebruik

Als onbetwist staat vast dat de woning in de verkoopbrochure werd aangeduid als “met haard”, en dat er een open haard is. Ook is niet in geschil dat de bestaande open haard en het rookkanaal nu niet geschikt zijn om veilig hout in te stoken en dat er op dit moment alleen een gaskachel op kan worden aangesloten. Een gaskachel is echter wezenlijk anders dan een open haard. Naar gangbaar spraakgebruik is dus geen sprake van een functionerende, operationele open haard. Nu de woning is aangeboden met open haard is sprake van een gebrek dat het normaal gebruik van een woning met open haard in de weg staat. Ook hier dient te worden beoordeeld of eisers op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten dat dit gebrek zich niet voor zou doen ( Rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem 9 januari 2019 RBNHO:2019:138 ).

Afwijkende maat: 

Een afwijkende maat van het geleverde huis of stuk grond komt in beginsel voor rekening en risico van de koper. Slechts in uitzonderlijke gevallen kan de verkoper of de makelaar aansprakelijk zijn, bijvoorbeeld als verkoper wist dat de afmetingen voor koper van beslissende betekenis zijn of de makelaar verkeerde meetmethoden heeft gehanteerd. Zie: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 14.12.2016 (GHSHE:2016:5541)  en het artikel afwijkende maat.

HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176: Kopers mogen er in beginsel van uitgaan dat de meetinstructie is gehanteerd en dat de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte dus overeenkomt met de netto woonoppervlakte van de woning.

Aansprakelijkheid makelaar bij afwijkende maat

Uit een uitspraak van de rechtbank Den Haag van 11 september 2013 blijkt dat een verkopend-makelaar ten opzichte van de koper aansprakelijk is voor een verkeerde meting van de oppervlakte van het huis. 

Makelaar is ook aansprakelijk ten opzichte van de koper als hij in de brochure de bruto-woonoppervlakte vermeldt in plaats van de geringere netto-woonoppervlakte overeenkomstig de verplichte NVM-meetinstructie (Hof Amsterdam, 24 januari 2017).

Hoe wordt de schadevergoeding bij afwijkende maat bepaald? Zie: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 maart 2021 GHSHE:2021:690.  En zie ook: Rechtbank Noord-Holland, ECLI:NL:RBNHO:2021:1680

Makelaar handelt onzorgvuldig:: Wegens het nalaten van het bezichtigen van de woning in kwestie en het onvoldoende waarschuwen over de risico's van een ouderdomsclausule in het koopcontract is sprake van schending van de zorgplicht van een aankoopmakelaar ( Rechtbank Noord-Holland, ECLI:NL:RBNHO:2021:1294 ).

Strijd met bouwvoorschriften

Een huis kan in strijd met bouwvoorschriften (bijv. het bouwbesluit) gebouwd of verbouwd zijn. Dat kan een verborgen gebrek opleveren waarvoor verkoper aansprakelijk is. Lees meer. Denk bijvoorbeeld aan een dakkapel of serre zonder vergunning.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 25 februari 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AR5383 (Fabels/Meenderink)) beslist dat de conformiteitseis van artikel 7:17 BW met zich brengt dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op de gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. Op grond van dit arrest kan derhalve ook sprake zijn van non-conformiteit als sprake is van gebreken die niet aan het normaal gebruik van de woning in de weg staan.

Geen toestemming van VVE voor verbouwing: VVE heeft verkoper geen toestemming voor verbouwing woning gegeven. Koper woning doet terecht beeroep op dwaling. Rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Groningen 11 januari 2023 RBNNE:2023:52

Strijd met bouwvoorschriften:  De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 25 februari 2005 bepaald dat de conformiteitseis van artikel 7:17 BW meebrengt dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning (HR 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383).

Illegale verbouwiing: Een koper mag in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan uitgaan dat bouw of verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning.ECLI:NL:GHARL:2023:6561

Illegale verbouwing: Koopprijsvermindering na gedeeltelijke ontbinding koopovereenkomst o.g.v. non-conformiteit van het gekochte woon-/winkelpand door illegaal gebleken uitbouw en ten onrechte gewekte verwachtingen t.a.v. de (on)zelfstandigheid van de bovenverdieping. Deels eigen schuld door verzaakte onderzoeksplicht. ECLI:NL:GHARL:2023:6561

Illegale carport en houtopslag: De carport en de houtopslag hebben, strikt genomen, niets met de zich op het perceel bevindende woning te maken en staan op geen enkele wijze aan het gebruik van dit bouwwerk als woning in de weg, zodat het beroep van appellanten op non-conformiteit reeds op deze grond moet worden verworpen. Gerechtshof Amsterdam 18 april 2023 GHAMS:2023:975

Illegale entresol: Koper ontdekt na de koop van een appartement dat de daarin aangebrachte entresol is geplaatst zonder benodigde vergunning. Koper laat de entresol verwijderen en stelt de verkopers aansprakelijk op grond van non-conformiteit, artikel 7:17 BW. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van non-conformiteit en veroordeelt verkopers tot het betalen van schadevergoeding, bestaande uit onder andere waardevermindering en herstelkosten. Rechtbank Amsterdam 25 oktober 2023 RBAMS:2023:6753 

Strijd met verkoopbrochure

Als de geleverde woning afwijkt van hetgeen is vermeld in de verkoopbrochure, is er niet altijd sprake van een non-conforme levering. Van belang is namelijk ook hetgeen in de vragenlijst behorende bij de koopovereenkomst door verkoper wordt gemeld. Zie Gerechtshof Amsterdam: ECLI:NL:GHAMS:2018:233

Ontbreken toestemming verbouwing VVE, dwaling, schenden mededelingsplicht :  De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] terecht een beroep op vernietiging van de koopovereenkomst heeft gedaan. Omdat [eiser] naar het oordeel van de rechtbank behoorde te weten dat er voor de verbouwing van het appartement toestemming nodig was van de VvE en dat hij het ontbreken van die toestemming aan [gedaagde] had moeten mededelen, Rechtbank Noord Nederlan,  ECLI:NL:RBNNE:2023:52 

Overschrijding maxiimale bebouwingsoppervlak: Eiseres kon op basis van de informatie in de verkoopadvertentie op het moment van de totstandkoming van de koop niet bekend zijn met de overschrijding van de maximale bebouwing. Verkoper had deze inlichtingen moeten verstrekken, waardoor hij zich er niet op kan beroepen dat eiseres onvoldoende onderzoek heeft gedaan, Rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem 20 april 2022 RBNHO:2022:3723.

NVM-vragenlijst

De bij de NVM koopakte overgelegde vragenlijst beoogt niet meer en niet minder dan vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van de verkoper. De vragenlijst beoogt geen garanties te geven, maar heeft een informatieve strekking en is van algemene aard. Feiten of omstandigheden die zouden moeten leiden tot een ander oordeel zijn gesteld noch gebleken ( Rechtbank Groningen 12 oktober 2011 RBGRO:2011:4239 ).

Verkoper aansprakelijk voor correct invullen vragenlijst: "De door verkoper ingevulde vragenlijst is geen garantie, maar dat betekent niet dat zij betekenisloos is voor de uitleg van de overeenkomst en met name voor wat kopers mochten verwachten is de ingevulde vragenlijst van belang. Zo mochten kopers op grond van de met “ja” beantwoorde vragen “Is er sprake van gevelisolatie?” en “Is er sprake van vloerisolatie?” verwachten dat de vloeren en gevels voldoende geïsoleerd waren. Doordat vloer- en gevelisolatie grotendeels ontbraken beantwoordt de woning niet aan de koopovereenkomst. Als  verkoper niet wist wat wel en niet geïsoleerd was, had zij de vragenlijst niet moeten invullen of had zij haar onzekerheid aan de wederpartij moeten meedelen ( Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden,  ECLI:NL:GHARL:2020:752 ). Nota bene: deze regel geldt volgens het Hof niet voor het isolatieglas, omdat kopers zelf hadden kunnen constateren dat dit niet in het gehele huis aanwezig was.

Bouwexpertise Vereniging Eigen Huis: een opdrachtgever voor een aankoopkeuring aan Vereniging Eigen Huis klaagt er bij de rechter over dat de bouwkundige van de VEH haar werk niet goed heeft uitgevoerd. Uit het bouwkundig rapport zou onvoldoende de gebreken aan de tegelvloer blijken. Hof: 

Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde 2] met de kwalificatie van de tegelvloer als redelijk appellant er voldoende voor gewaarschuwd dat de tegelvloer gebreken kon vertonen, zoals versleten voegen over een relatief beperkte oppervlakte. Een verdergaande waarschuwingsplicht wordt niet aangenomen. Het is aan eiser om te bewijzen dat de vloer in mei 2014 ernstigere gebreken vertoonde waarvoor [geïntimeerde 2] had moeten waarschuwen ( Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 juli 2019 GHARL:2019:6258 0.

Bouwexpertise: koper van woning klaagt te laat bij bouwexpert over de uitgevoerde keuring: Rb. Rotterdam 2021-12-22, ECLI:NL:RBROT:2021:13129 (Bouwtechnische keuring voor aankoop woning.)

Bouwexpertise: Rechtbank Den Haag 9 november 2022 RBDHA:2022:11642 : Een bouwkundig keurder is aansprakelijk tegenover de kopers van een woning, door bij een visuele bouwkundige aankoopkeuring het betonrot in de begane grond vloer te missen. Exoneratieclausule wordt vernietigd (onredelijk bezwarend), art. 6:237 sub f BW.

Conflict met VVE: 
Dwaling bij koop appartement: de verkoper had de koper voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte moeten stellen van zijn conflict met de VVE. De verkoper heeft ook onrechtmatig gehandeld door hiervan geen melding te doen in de VVE-checklist en door de situatie onjuist aan de koper voor te spiegelen. Vernietiging koopovereenkomst en verwijzing naar de schadestaatprocedure,  Rechtbank Rotterdam 28 juli 2021 RBROT:2021:7770.

Dwaling: Indien de verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de koper zich over het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, verzetten
redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling of op non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten. 

Dwaling:, Kantonrechter Maastricht 3 augustus 2022 RBLIM:2022:5957: 

Dit leidt tot de vraag of de gestelde gebreken aan de woning een voldoende grondslag vormen voor een beroep op dwaling. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.

Als de woning ten tijde van de levering eigenschappen mist die niet aan een normaal gebruik in de weg staan of die voor de koper na onderzoek kenbaar waren, dan staat de verkoper daar volgens artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet voor in. Dit is alleen anders indien het gaat om eigenschappen die de koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van de verkoper mocht verwachten, dan wel indien de verkoper op de hoogte was van de ontbrekende eigenschappen, terwijl hij wist dan wel diende te begrijpen dat de koper bedoelde eigenschappen van belang achtte en het naar verkeersopvattingen op de weg van de verkoper had gelegen de koper hierover te informeren.

Wat betreft het ontbreken van de drie nieuwe dakramen heeft eiser naar het oordeel van de kantonrechter inderdaad gedwaald. Gedaagde heeft namelijk uitdrukkelijk in de bij de koopovereenkomst behorende Vragenlijst B onder randnummer 24 verklaard dat er nog drie nieuwe dakramen geplaatst zouden worden. Eiser mocht daar derhalve vanuit gaan.

Rechtshulp bij uw eigen situatie:

rechtspraak

Verborgen gebreken zaken, zijn vaak juridisch lastige kwesties, waarbij het bovendien om veel geld kan gaan. Vraag daarom (tijdig) rechtshulp aan onze specialisten als u te maken heeft met een verborgen gebrek bij een huis. Wij helpen zowel kopers als verkopers. Bel 020 - 6890 863, of mail

Verborgen-gebreken.net?

  • Specialist in verborgen gebreken ervaren advocaten en juristen
  • Resultaat gedreven snelle actie
  • Scherpe tarieven voor kopers en verkopers in heel Nederland
  • Privacyverklaring

Feiten

  • Meer dan 20 jaar ervaring
  • Klantwaardering: 9,2
  • Meer dan 3500 zaken behandeld

Contactinformatie

020 6890 863

Stel uw vraag