Strijd met bouwvoorschriften een verborgen gebrek?

Is er sprake van een verborgen gebrek als huis gebouwd of verbouwd is in strijd met bouwvoorschriften?

Volgens de wet ( artikel : 7: 17 BW ) mag een koper van een huis, woning of appartement verwachten dat het gekochte voldoet aan de verwachtingen die koper redelijkerwijs mocht stellen.  Een koper mag in ieder geval verwachten dat de gekochte zaak 'normaal' kan worden gebruikt (mits hij daaraan niet hoefde te twijfelen). Voldoet het gekochte niet dan is er sprake van een zogenaamde 'non-conforme' levering.

Ook verborgen gebrek mogelijk als gekochte wel normaal kan worden gebruikt

Veel verkopers die door kopers aangesproken worden op verborgen gebreken stellen als verweer dat het gekochte normaal kan worden gebruikt, en dat derhalve niet non-conform is geleverd waardoor zij niet aansprakelijk zijn. Als het gekochte inderdaad normaal kan worden gebruikt zal in de meeste gevallen dat verweer steekhoudend zijn. Er zijn echter situaties waarbij de verkoper wél aansprakelijk is voor de verborgen gebreken ook als kan het gekochte normaal worden gebruikt.  Eén van die situaties betreft de gevallen waarbij de woning is gebouwd of verbouwd in strijd met de bouwvoorschriften, zoals het bouwbesluit.  Ter illustratie kunt u hieronder een praktijkvoorbeeld lezen over de levering van een appartement dat niet verbouwd was volgens de tijdens de verbouwing geldende bouwvoorschriften.  De rechter veroordeelt daarbij de verkoper tot de herstelkosten. 

Voor de volledigheid merken wij op dat artikel 7: 17 BW van regelend recht is, wat betekent dat partijen bij een koopovereenkomst andere afspraken kunnen maken over eventuele aansprakelijkheid en verborgen gebreken.

Voorbeeld uit de rechtspraak over strijd met bouwvoorschriften

 Rechtbank Amsterdam 6 oktober 2017 RBAMS:2017:7221: 

4.1. Partijen twisten of, aan het appartement, dat eiser van [gedaagde 1] heeft gekocht en geleverd heeft gekregen een gebrek kleeft en of dat gebrek leidt tot non-conformiteit dat normaal gebruik van de woning in de weg staat. De vervolgvraag is of [gedaagde 1] gehouden is de schade die voortvloeit uit dat eventuele gebrek, te vergoeden.

Non-conformiteit

4.2. Artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Op grond van artikel 7:17, tweede lid, BW beantwoordt de woning niet aan de overeenkomst indien deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de woning heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

4.3. De kantonrechter neemt tot uitgangspunt dat strijdigheid met een bouwbesluit in beginsel leidt tot non-conformiteit. In het arrest van de Hoge Raad van 25 februari 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AR5383) is bepaald dat de koper van een woning er in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, van uit mag gaan dat een verbouwing van een woning is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften. Van andersluidende afspraken is niet gebleken, zodat de vraag die beantwoord moet worden is of de aanpassingen van het appartement tijdens de verbouwing in 2001 door [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] conform de op dat moment geldende voorschriften zijn verricht. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt – dat het appartement gebrekkig is – een rapport van Van Dijke overgelegd. In dat rapport wordt aan de hand van berekeningen van de balklagen geconcludeerd dat de constructie niet voldeed aan de op dat moment geldende NEN-normen 6702 en 6760 en dus ook niet aan het bouwbesluit van 1998. Op het rapport van Van Dijke heeft [gedaagde 1] gereageerd met het rapport van Strackee (zie 2.7). In dat rapport wordt de juistheid van de berekeningen door Van Dijke in twijfel getrokken. Zo zou Van Dijke de verkeerde houtsterkteklasse hebben aangenomen, de verkeerde reductiefactor hebben toegepast en ten onrechte hebben gerekend met 0,5 kNm/m2. In het tweede door eiser overgelegde rapport van Van Dijke worden andere berekeningen gehanteerd, volgens eiser om de kanttekeningen Van Strackee te ondervangen. Ook met die nieuwe berekeningen komt Van Dijke vervolgens tot de reeds in het eerste rapport getrokken conclusie. Dat is vervolgens door [gedaagde 1] niet meer (voldoende) betwist, zodat van de juistheid van de rapportage van Van Dijke kan worden uitgegaan. De conclusie is dat de verbouwing in 2001 niet is verricht volgende de op dat moment geldende NEN normen 6702 en 6760 en daarmee in strijd is met het bouwbesluit van 1998. Daarmee staat vast dat er sprake is van non-conformiteit en dat het appartement niet de eigenschappen bezat die eiser op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [Gedaagde 1] is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en is gehouden de schade die daaruit voortvloeit te vergoeden.

Rechtshulp bij verborgen gebreken

Bent u koper of verkoper van een huis en heeft u te maken met een verbouwing waarbij niet is gewerkt volgens de bouwvoorschriften, of waarbij geen vergunning ( denk aan dakkapel of serre ) is verleend.? Of heeft u te maken met andere verborgen gebreken? Neem dan direct contact op met onze specialisten. Wij helpen u aan het beste resultaat bij verborgen gebreken kwesties. . Bel 020 - 6890 863 of mail.