Wat is normaal gebruik bij koop woning?

Als een huis (woning)  is verkocht en er blijkt sprake te zijn van verborgen gebreken, zal al gauw de vraag gesteld worden, wie is aansprakelijk? Kan koper de verkoper aanspreken op de gebreken, of komen de gebreken voor risico van de koper?

Hoofdregel: de woning dient geschikt te zijn voor normaal gebruik

Als een koper een huis koopt mag koper verwachten– uitzonderingen daargelaten – dat hij/zij normaal in het huis kan wonen. Dit volgt uit de wet ( artikel 7:17 BW) , maar tevens uit de meeste standaard koopovereenkomsten. In de koopovereenkomst volgens het NVM-model staat deze ‘normaal gebruik’ bepaling genoemd in artikel 6.3 van het koopcontract ( of in artikel 5.3 als het een oudere koopovereenkomst betreft ).
Bepalingen als genoemd in artikel 6.3 van het NVM-model worden vaak de ‘normaal gebruik garantie’ genoemd. Verkoper garandeert namelijk het normaal kunnen gebruiken van de woning, zelfs al was hij zelf niet op de hoogte van de gebreken die het normaal gebruik verhinderen. Wetenschap over het gebrek aan de kant van verkoper doet dus niet ter zake.

Wat is eigenlijk ‘normaal gebruik’ van een woning?

In de wet of de rechtspraak valt niet een duidelijke eenduidige definitie terug te vinden wat normaal gebruik betekent. Het kan van allerlei omstandigheden afhangen om te bepalen of een woning normaal kan worden gebruikt. De Hoge Raad heeft in 2005 ( HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414) een algemene richtlijn gegeven die als volgt luidt: Voor de uitleg van het begrip normaal gebruik wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
Uit de richtlijn van de Hoge Raad valt op te maken dat onder meer onveilige situaties voor rekening van de verkoper komen. Denk bijvoorbeeld aan onveilige elektriciteitsvoorzieningen, doorgezaagde of verrotte balken en gevaarlijke schimmels.
De Hoge Raad gebruikt de woorden ‘met een redelijke mate van duurzaamheid’. Hieruit kan worden afgeleid dat niet alleen gebreken die het woongenot onmiddellijk in de weg staan onder de normaal gebruik garantie vallen, maar ook wezenlijke gebreken die zich op afzienbare termijn kunnen voordoen. Denk bijvoorbeeld aan een huis met een funderingsgebrek dat nu nog recht staat, maar weg zal zakken.
Voorts blijkt uit de woorden van de Hoge Raad dat er sprake moet zijn van een wezenlijke aantasting van het woongenot. Derhalve is niet elke hinder die de koper ondervindt ernstig genoeg om verkoper verantwoordelijk te houden.

Enkele voorbeelden ter illustratie

In de praktijk komen vele soorten verborgen gebreken voor bij de koop van een huis. Het is lang niet altijd duidelijk welke soort gebreken onder de normaal gebruik garantie vallen. Rechters kunnen daar verschillend over denken. Of een gebrek onder de garantie valt kan bovendien afhankelijk zijn van de leeftijd van de woning, de betaalde prijs, aanprijzingen verkoper, enz. Om een idee te krijgen wat wel of niet onder ‘normaal gebruik ’ kán vallen, noemen we een paar voorbeelden.

Gebreken die wel het normaal gebruik verhinderen:

• een slechte kapconstructie van het dak;
• aanhoudend vochtig klimaat in de woning waardoor voortdurende schimmelvorming;
• verroeste draagbalk in fundering waardoor draagkracht is aangetast;
• huiszwam in kruipruimte, waardoor balklaag van de woning is aangetast;
• lekkage in de badkamer van aanzienlijke omvang;
• asbest in de muren;
• ernstige burenoverlast;
• rottend dak;
• gebrekkige riolering.

Gebreken die niet het normaal gebruik in de weg staan:

• fundering die gebrekkig is maar nog ongeveer 30 jaar mee kan zonder dat herstel noodzakelijk is.
• zwamvorming dat nog niet zodanig is dat de draagkracht van het hout wordt aangetast of dat dit leidt tot gevaarlijke situaties;
• incidentele wateroverlast in kelder bij hevige regenval;
• hechtgebonden asbest in het dakbeschot;
• geluidshinder van de buren dat niet objectief vaststaat;
• geringe geluidsisolatie woning uit 1927;
• rotte bovendorpel en rotte kozijnen.

Is verkoper altijd aansprakelijk voor het niet normaal kunnen gebruiken van de woning?

De hoofdregel dat de verkoper aansprakelijk is voor het niet normaal kunnen gebruiken van de woning kent enkele belangrijke uitzonderingen. De belangrijkste uitzonderingen zijn:

1. Het gebrek was ‘kenbaar’: dit betekent dat als de koper voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst redelijkerwijs het gebrek had kunnen ontdekken, is verkoper niet aansprakelijk. Deze uitzondering houdt verband met de onderzoeksplicht van koper. Overigens mag van koper niet worden verwacht dat hij destructief onderzoek doet, zoals het wegbreken van muren.

2. Ouderdomsclausule: in het geval een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst is opgenomen, zal verkoper in veel gevallen niet aansprakelijk zijn, zelfs als de gebreken ernstig zijn en het normaal gebruik verhinderen. Verkoper kan echter geen beroep doen op de ouderdomsclausule als hij op de hoogte was van het gebrek, maar dit heeft verzwegen.

3. Niet bewoningsclausule: Het komt regelmatig voor dat de verkoper niet zelf in het huis heeft gewoond. Denk bijvoorbeeld aan situaties waarbij een erfgenaam of een woningbouwvereniging de woning verkoopt. Dergelijke verkopers laten vaak een zogeheten ‘niet-bewoningsclausule’ in de koopovereenkomst opnemen. Een dergelijke clausule zet de aansprakelijkheid van verkoper voor het normaal kunnen gebruiken van de woning opzij.

Samengevat: In geval van wezenlijke gebreken aan de verkochte woning is verkoper vaak aansprakelijk als de gebreken het normaal gebruik verhinderen. Wat onder het begrip normaal gebruik valt is niet altijd duidelijk en is regelmatig een bron van discussie.
Heeft u te maken met gebreken rond de koop of verkoop van uw woning?, neem dan contact op met onze specialisten. Bel 020 – 6890 863 of mail ons.